РОЗПОЧИНАЄМО СЕРІЮ ПУБЛІКАЦІЙ ЩОДО БУДІВНИЦТВА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

РОЗПОЧИНАЄМО СЕРІЮ ПУБЛІКАЦІЙ ЩОДО БУДІВНИЦТВА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

Сільськогосподарське виробництво передбачає не лише вирощування сільгосппродукції, але й загальний цикл її виробництва. Через це у сільгосппідприємств із часом виникає необхідність побудови нових приміщень, будівель, допоміжних споруд тощо для використання у виробництві сільгосппродукції.

У 2017–2018 роках суттєво змінилося законодавство, що регулює зазначені питання. Про це ми писали в:

«АгроPRO», 2018, № 3, с. 26 – про алгоритм будівництва на сільськогосподарських землях, аналізували, що змінилося у правилах будування;

«АгроPRO», 2018, № 21, с. 6 – про третю спробу будівельної амністії, яка допомогла узаконити будівництво тим мешканцям сільської місцевості та сільгосппідприємствам (у т. ч. фермерським господарствам), які з різних причин не оформили дозвільних документів на будівництво або на перебудову належних їм будівель і споруд.

Як відомо, в редакції Закону України від 19.12.1995 р. № 481/95-ВР «Про державне регулювання виробництва і обігу спирту етилового, коньячного і плодового, алкогольних напоїв, тютюнових виробів та пального» чинний до 01.01.2020 р. для отримання ліцензії на зберігання пального, було передбачено подання актів введення в експлуатацію об’єктів, де зберігається пальне. Практика засвідчила, що в багатьох сільгосппідприємств немає цих документів. Тобто в більшості випадків будівництво нерухомості відбувалося та відбувається з порушенням норм чинного законодавства у цій сфері.

Тому до нас надходили численні запити від передплатників з приводу того,  чи потрібні дозвільні документи для будівництва у сільськогосподарському секторі і, якщо так, то які? Тож, редакція вирішила навести алгоритм дій в разі прийняття рішення щодо зведення будівлі або споруди.

Нагадаємо, що перед прийняттям такого рішення необхідно зробити оцінку впливу на довкілля (див. «АгроPRO» 2019, № 15, № 18 при прийнятті рішення про (п. 19 ч. 2 та п. 2 ч. 3 ст. 3 Закону України від 23.05.2017 р. № 2059-VIII «Про оцінку впливу на довкілля», далі – Закон № 2059):

  • будівництво потужності для інтенсивного вирощування птиці (60 тис. місць і більше), у тому числі бройлерів (85 тис. місць і більше), свиней (3 тис. місць для свиней вагою понад 30 кг або 900 місць для свиноматок);
  • рекультивацію та меліорацію земель на територіях площею 20 га і більше або на територіях та об’єктах природно-заказникового фонду чи в їхніх охоронних зонах на площі 5 га і більше, будів-ництво меліоративних систем та окремих об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем (п. 3 ст. 3 Закону № 2059);
  • зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення (якщо нове призначення стосується виду діяльності, зазначеного в ч.ч. 2 –3 ст. 3 Закону № 2059);
  • будівництво потужності для вирощування: птиці (40 тис. місць і більше); свиней (1 тис. місць і більше, для свиноматок – 500 місць і більше); великої та дрібної рогатої худоби (1 тис. місць і більше);
  • кролів та інших хутрових тварин (2 тис. голів і більше);
  • будівництво установки для промислової утилізації, видалення туш тварин та/або відходів тваринництва;
  • інтенсивну аквакультуру з продуктивністю 10 тонн на рік і більше або на територіях та об’єктах природно-заказникового фонду чи в їхніх охоронних зонах;
  • намив територій на землях водного фонду.

Більш докладно про оцінку впливу на довкілля ми писали в «АгроPRO» 2019, № 15, с. 27, № 18, с. 23.

Особливості здійснення будівництва в сільськогосподарському секторі

Віталій Правдюк, адвокат, партнер ЮК «Бізнес Форс»

Процедура будівництва об’єктів сільськогосподарського призначення (виробничих об’єктів сільськогосподарського призначення) та порядок отримання дозвільних документів для такого будівництва регулюється положеннями Закону України від 17.02.2011 р. № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон № 3038).

Аграріїв цікавить будівництво складських приміщень, ферм, інших аналогічних значних об’єктів, а також і будівництво бетонованих майданчиків для розміщення сільгосптехніки (далі – об’єкти). Тому нижче проаналізуємо норми законодавства та відповімо на запитання щодо зазначених об’єктів:

  • які дозвільні документи необхідні для будівництва;
  • чи завжди потрібна проєктно-кошторисна документація;
  • яка процедура введення в експлуатацію;
  • як набувається право власності?

Дозвільні документи

Об’єктами будівництва є будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури.

Абз. 5 ч. 1 ст. 4 Закону № 3038

Об’єкти сільськогосподарського призначення також є об’єктами будівництва. Тож, на їхнє зведення розповсюджується положення Закону № 3038.

Залежно від класу наслідків будівель і споруд вирішується питання отримання/неотримання дозволу на будівництво.

Законодавством усі об’єкти поділяються за такими класами наслідків:

незначні наслідки (СС1);

середні наслідки (СС2);

значні наслідки (СС3).

Дозвіл на виконання будівельних робіт необхідний для виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об’єктах будівництва, що (ст. 37 Закону № 3038):

  • за класом наслідків належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками;
  • або підлягають оцінці впливу на довкілля.

Для об’єктів із незначним класом наслідків (СС1) дозвіл на виконання будівельних робіт не потрібен.

 

Клас наслідків (відповідальності) будівель і споруд (далі – клас наслідків) – це характеристика рівня можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об’єкті або які знаходитимуться зовні такого об’єкта, матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або з втратою цілісності об’єкта.

Клас наслідків визначається відповідно до вимог будівельних норм, стандартів, нормативних документів і правил, затверджених згідно із законодавством.

Клас наслідків визначається для кожного об’єкта – будинку, будівлі, споруди будь-якого призначення, їхніх частин, лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури, у тому числі тих, що належать до складу комплексу (будови).

Ч.ч. 1–3 ст. 32 Закону № 3038

Зарахування об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснюється проєктною організацією за погодженням із замовником будівництва (ч. 6 ст. 32 Закону № 3038).

Клас наслідків має встановлюватися окремо в кожному випадку, з урахуванням фактичних особ-
ливостей конструкції та побудови запланованого об’єкта, на підставі аналізу сутності безпосереднього призначення та особливостей його функціонування.

Об’єкти з незначними наслідками

Замовник будівництва має право здійснювати будівельні роботи після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо (ч. 1 ст. 34 Закону № 3038):

—     об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із незначними наслідками (СС1),

—     або об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт (перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що надають права на їхнє виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затверджено постановою КМУ від 07.06.2017 р. № 406, далі – Перелік № 406).

Повідомлення направляється до органу державного архітектурно-будівельного контролю за місцезнаходженням об’єкта будівництва (далі – ДАБК) або в паперовій формі через центри надання адміністративних послуг у тому населеному пункті, в якому знаходиться відповідний орган ДАБК.

Форма повідомлення та порядок його подання затверджено постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 466. Виконувати будівельні роботи без подання повідомлення заборонено (ч. 2 ст. 36 Закону № 3038).

Отже, будівництво об’єктів із незначними наслідками (СС1) може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт без отримання дозволу на будівництво.

Звертаємо увагу, що 01.12.2019 р. набрав чинності Закон України від 17.10.2019 р. № 199-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва», яким передбачається внесення змін до законодавства та поетапне впровадження Єдиної державної електронної системи.

Єдина державна електронна система у сфері будівництва (далі – Електронна система) – єдина інформаційно-телекомунікаційна система у складі містобудівного кадастру, що забезпечує створення, перегляд, відправлення, прийняття, збирання, внесення, накопичення, обробку, використання, розгляд, зберігання, захист, облік та надання інформації у сфері будівництва, а також електронну взаємодію між фізичними та юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування, центрами надання адміністративних послуг, з метою отримання визначених цим Законом послуг у сфері будівництва.

Ст. 221 Закону № 3038

Частково впровадження Електронної системи вже запроваджено, починаючи з 01.12.2019 р. для об’єктів класу наслідків СС1.

Отже, сільгосппідприємства-замовники будівництва об’єктів із таким класом наслідків за умови наявності електронного цифрового підпису вже можуть реєструвати повідомлення про початок будівельних робіт в Електронній системі без подання паперових документів до органу ДАБК. Доступ здійснюється через електронний кабінет забудовника:

https://e-dabi.gov.ua/

Об’єкти із середніми (СС2)
або значними наслідками (СС3)

Якщо ж об’єкт  належить до об’єктів із середніми (СС2) або значними наслідками (СС3), то здійснювати будівельні роботи можна лише по отриманні дозволу на виконання будівельних робіт, що видається місцевим органом ДАБК за заявою замовника за умови подання встановленого пакета документів, а саме (ч. 3 ст. 37 Закону № 3038):

  • копія документа, що засвідчує право власності/користування земельною ділянкою;
  • проєктна документація на будівництво, розроблена та затверджена в установленому законодавством порядку;
  • копія документа, що засвідчує право власності на будинок чи споруду, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку, на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту;
  • копії документів про призначення осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт, та осіб, які здійснюють авторський і технічний нагляди;
  • інформація про ліцензію, що дає право на виконання будівельних робіт, та кваліфікаційні сертифікати;
  • результати оцінки впливу на довкілля (за потреби).

Уряд обіцяє, що починаючи з 01.12.2020 р. документи на оформлення дозволу на виконання будівельних робіт та сам дозвіл можна буде подавати та отримати без паперових документів, просто завантажуючи сканкопії документів через Електронну систему.

Наразі документи на оформлення дозволу на виконання будівельних робіт подаються через Центри надання адміністративних послуг за місцем розташування відповідних органів ДАБК.

Звертаємо увагу, що для будівництва об’єктів класу СС2 за межами населених пунктів в 90% випадків такими органами є відповідні обласні департаменти архітектурно-будівельного контролю Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Якщо ж об’єкт виявиться настільки великим, що за розрахунками архітектора буде віднесений до класу СС3, то дозволи на виконання будівельних робіт на такі об’єкти подаються до Державної архітектурно-будівельної інспекції України.

Зауважу, що, на жаль, систематичний аналіз Переліку № 406 не надає підстав стверджувати про можливість віднесення будівництва бетонованого майданчика до робіт, щодо яких не потрібно отримувати дозвільні документи та після яких об’єкт не потребує прийняття в експлуатацію.

Отже, для будівництва бетонованого майданчика за аналогією з будівництвом іншого об’єкта можливість початку будівництва залежить від класу наслідків об’єкта.

Проєктно-кошторисна документація для будівництва

Детальний аналіз положень містобудівного законодавства дозволяє припустити, що розроблення проєкту будівництва (проєктно-кошторисної документації) є обов’язковим для зведення будівель та споруд, у т.ч. сільськогосподарського призначення. Попередньо необхідно отримати вихідні умови (містобудівні умови і обмеження, технічні умови та завдання на проєктування).

Положення ст. 4 Закону України від 20.05.1999 р. № 687-XIV «Про архітектурну діяльність» (далі – Закон № 687) встановлюють, що для створення об’єкта архітектури виконується комплекс робіт, який включає, зокрема, пошук архітектурного рішення, розроблення, погодження за визначених законом випадків і затвердження проєкту.

Як зазначалось вище, віднесення об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснюється проєктною організацією (ч. 6 ст. 32 Закону № 3038). Отже, визначення класу наслідків необхідне для встановлення, в якій саме формі замовник будівництва отримає право на виконання будівельних робіт зі зведення запланованого об’єкта, яке неможливе без попереднього розроблення проєктної документації.

Будинки і споруди сільськогосподарського призначення (в т.ч. і бетонні майданчики) належать до об’єктів архітектури. Такого висновку можна дійти на підставі аналізу абз. 3 ст. 1 Закону № 687.

Відтак, для створення об’єкта архітектури розроблення та затвердження проєкту будівництва є обов’язковим.

Введення в експлуатацію

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), здійснюється (ст. 39 Закону № 3038):

  • шляхом реєстрації відповідним органом ДАБК поданої замовником заяви та декларації про готовність об’єкта до експлуатації (далі – декларації);
  • безоплатно.

Орган ДАБК розглядає заяву та додані до неї документи протягом 10 днів та приймає рішення про:

  • або реєстрацію декларації (в такому випадку дата реєстрації декларації є датою прийняття в експлуатацію об’єкта);
  • або її повернення на доопрацювання (у разі подання чи оформлення декларації з порушенням вимог (у т. ч. при виявленні невідповідності поданих документів до вимог законодавства, недостовірних відомостей в поданих документах)). У такому рішенні має бути обґрунтування причин повернення. Після усунення недоліків замовник може повторно звернутися до органу ДАБК для реєстрації декларації.

Отже, введення в експлуатацію об’єктів із незначними наслідками (СС1) здійснюється з моменту реєстрації декларації уповноваженим органом ДАБК.

Порядок набуття права власності

Отже, виснуємо, що виникнення права власності на ферму як об’єкт нерухомого майна можливе після прийняття його в експлуатацію та здійснюється з моменту державної реєстрації права на нього у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав).

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

П. 1 ч. 1 ст. 2 Закону № 1952

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

ч. 2 ст. 5 Закону № 1952

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127 (далі – Порядок № 1127).

Для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна подаються (п. 41 Порядку № 1127):

1)  документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

2)  технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;

3)  документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси;

4)  письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, яке набувається у спільну часткову власність);

5)   договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

На підставі поданих документів та за дотримання реєстраційної процедури державним реєстратором приймається рішення про державну реєстрацію речових прав на новостворений об’єкт нерухомого майна.

Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у т.ч. газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв’язку, залізничні колії.

ч. 4 ст. 5 Закону № 1952

Щодо бетонованого майданчика, то відповідно до ч. 4 ст. 5 Закону № 1952 право власності на нього не підлягає державній реєстрації.

Отже, державна реєстрація речових прав на бетонований майданчик не здійснюється через невідповідність до всіх ознак нерухомого майна. Право власності на такий майданчик виникає з моменту прийняття такого об’єкта в експлуатацію.

 

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: