ОБІГ ЗЕМЕЛЬ НА ПОРОЗІ. ХТО НЕ ПІДГОТУЄТЬСЯ — ТОЙ ПРОГРАЄ

Олександр Норочевський,

адвокат, радник із земельних питань ГС «Аграрний союз України»

Перспективи запровадження обігу земель

 

Запровадження будь-якої моделі обігу земель сільськогосподарського призначення неодмінно спричинить трансформацію вже сталих відносин в аграрному секторі, в тому числі і в сфері землекористування. Для когось зміни носитимуть позитивний характер (загартують і зроблять сильнішим), а хтось може втратити частину бізнесу.

Чому? Справа в тому, що, незважаючи на обрану модель земля сільгосппризначення стане набагато більш мобільним об’єктом ринкових відносин. Хтось з існуючих власників захоче одразу продати, хтось – використає її як майно для застави. З’являться люди, які інвестуватимуть кошти в сільгосппідприємство, а також ті, що скуповуватимуть землю для себе чи зі спекулятивною метою.

Землекористування більшості аграріїв побудовано на орендних відносинах, в т.ч. з фізичними особами. Потенційні покупці будуть зацікавлені, аби земельна ділянка не була обтяжена правами користування діючих орендарів. Адже це позбавляє можливості одразу приступити до її використання. Крім того, за прогнозами експертів, вартість землі, не обтяженої орендою, буде вищою за ту, що перебуває в оренді на момент продажу.

У багатьох договорах оренди чітко зазначено, що зміна власника земельної ділянки не є підставою для його припинення або внесення до нього змін. А ч. 3 ст. 9 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон №161) встановлює, що до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. Це може бути не вигідно для потенційних покупців.

Отже, селяни, які захочуть отримати більше, намагатимуться припинити права оренди на свої землі, достроково розірвавши укладені договори оренди землі. Тому для сільськогосподарських підприємств ризик втрати значної частини або навіть всього земельного банку реальний. Наразі це може стати одним з найвразливіших місць у будь-якого аграрія, оскільки договір оренди є правоустановчим документом, а отже – правовою підставою для використання земельних ділянок. А закінчення дії, розірвання або визнання недійсним такого договору – тягне припинення права користування земельною ділянкою.

Тому можна припустити, що власники земель (або потенційні нові власники) будуть шукати шляхи припинення обтяження орендою земельних ділянок

У такому разі, скоріш за все, потенційний покупець буде допомагати власникам земельних ділянок припинити діюче право оренди сільгосппідприємств. Для цього залучатимуться команди адвокатів, які вишукуватимуть підстав для розір-
вання або визнання договорів недійсним. Можливо, вони будуть штучно створювати для цього підстави.

Не дуже приємна перспектива, але не для всіх!

Перш за все, кожному аграрію, починаючи від фермера, закінчуючи керівником потужного господарства, слід зрозуміти просту істину: безпека бізнесу є не менш важливою за виробництво!

Не більше, але й не менше!

Необхідно розпочинати проводити свою власну земельну політику, мета якої одна – максимальне збереження та захист земельного банку.

Основним документом в цьому питанні для будь-якого господарства є договір оренди земельної ділянки. Від його змісту та оформлення залежить «міцність» господарства та можливість здійснювати діяльність.

Велика кількість аграріїв, укладаючи договори оренди (особливо в минулі роки), користувалася певним шаблоном, часто не вчитуючись у текст.

А там вже закладено багато чого…

Доки конфліктна ситуація не виникла, такі недоліки слід виправляти.

«Підводні камені» договорів оренди

Проаналізуємо окремі стандартні умови договорів оренди та можливі «підводні камені», що приховані в них. Відразу зауважу, що всі викладені підстави – це реальні практичні справи, за якими аграрії втратили (або відстояли) своє право користування землею

Об’єкт оренди та умови його використання

Земельна ділянка сільськогосподарського призначення повинна використовуватися лише за цільовим призначенням та відповідно до виду угідь землекористування. Тобто рілля повинна використовуватись лише як рілля, а сінокоси – як сінокоси.

Натомість доволі часто аграрії беруть в оренду земельні ділянки, вид угідь яких – сіножаті та пасовища. Згодом їх розорюють і використовують як ріллю. В цьому є велика загроза.

Наразі вже сформована чітка позиція Верховного Суду щодо неприпустимості таких дій. У цьому він вбачає підставу для дострокового розірвання договору оренди.

Багато хто з юристів може не погодитися з такою позицією – адже сільгоспвиробник не виходить за межі цільового призначення, земля використовується для товарного сільгоспвиробництва. Проте суди першої та апеляційної інстанцій дослуховуються до позиції Верховного Суду, а не науковців і адвокатів.

Кожен сільськогосподарський товаровиробник повинен чітко розуміти: взяв сінокіс – використовуй його як сінокіс! Використання сінокосу як ріллі – шлях до втрати землі.

Не слід обнадіюватися тим, що орендодавці не звертають на це уваги. Адже якщо їм стане потрібна підстава для розірвання договору – вони одразу згадають про це (або їм підкажуть)!

ПОРАДА

Доки відносини з орендодавцями доброзичливі і немає конфліктів – необхідно змінити вид угідь земельної ділянки.

Строк чинності договору

Практика засвідчує, що це одне з вразливіших місць в будь-якому землекористуванні.

Типовим формулюванням у договорі оренди землі є: «Договір укладено на ___ років». При цьому не завжди зрозуміло, від якої дати слід вести відлік цього строку.

Останнім часом позиція судів така, що договір оренди землі діє не з дати його укладання, а з дати реєстрації права. Це іноді стимулювало орендарів йти на певні хитрощі. Вони могли притримати реєстрацію вже укладеного договору (наприклад, затримавши подання документів для реєстрації на рік) і в результаті збільшували строк його дії (з десяти обумовлених років до фактичних одинадцяти).

Однак ситуація може змінитися, адже українська судова практика показує, що з одних і тих самих питань з часом висновки суду можуть змінюватися на діаметрально протилежні.

Крім того, укладаючи договори оренди, аграрії не замислюються над тим, що право оренди може закінчитися до збирання врожаю, тобто коли урожай буде ще не зібраним. Це є суттєвим підґрунтям для конфліктних ситуацій у майбутньому. Зараз домінує позиція: врожай належить тому, хто його посадив будучи законним землекористувачем.

Однак з часом вона може змінитися на іншу. Наприклад, будуть виходити з того, що після закінчення строку дії договору оренди власник земельної ділянки або новий орендар можуть вимагати звільнення її від посівів або навіть самостійно позбутися їх (зібрати врожай).

Тому орендар повинен чітко розуміти, коли сплине строк дії договору, та спланувати своє виробництво так, аби ділянка була своєчасно звільнена.

ПОРАДА

В договорі оренди необхідно чітко визначати дату закінчення його чинності. Відповідний запис повинен бути і в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.  Тільки чітке та однозначне визначення строку дії договору максимально захистить орендаря від ризику зовнішніх недобросовісних дій.

Умови чинності договору в разі зміни власника земельної ділянки

Більшість договорів оренди землі містять положення про те, що зміна власника земельної ділянки не є підставою для припинення договору.

Зазвичай ця норма застосовувалася і передбачалася тільки для ситуацій, коли власник помер,
а земля успадкована його родичами.

На мій погляд, дане положення слід поширити на ситуацію, коли зміна власника відбувається в результаті продажу земельної ділянки іншій особі.

ПОРАДА

У договорі оренди доцільно вказати:

«…земельна ділянка є обтяженою правом оренди і новий власник не має права володіти,
в будь-який спосіб користуватися та здійснювати розпорядження земельною ділянкою (об’єднувати її з іншими, ділити на частини) без письмового дозволу орендаря…».

Крім того, слід передбачити, що:

«Новий власник:

1)  не має права вимагати змін умов договору;

2) зобов’язаний письмово повідомити в конкретно визначений строк орендаря про зміну власника земельної ділянки;

3) зобов’язаний надати орендарю засвідчену нотаріально копію договору купівлі-продажу, свої персональні дані та довідку про відкриття банківського рахунку на який буде сплачуватися орендна плата».

А також, що:

«Орендар не несе відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов договору, якщо це стало наслідком неповідомлення або несвоєчасного повідомлення про зміну власника земельної ділянки».

Розмір орендної плати

Розмір орендної плати повинен бути визначений максимально чітко та зрозуміло. Те саме стосується й умов його перегляду та індексації. Вважаю за необхідне, аби договором було передбачено, що орендна плата:

   виплачується у фіксованому грошовому розмірі,

   розраховується з урахуванням індексації або
без (якщо передбачена індексація – обов’язково має бути визначений порядок її проведення).

Окремо хочу зауважити на питанні індексації орендної плати. Тривалий час суди вважали, що не виконання такої умови договору, як проведення індексації, не є підставою для дострокового розірвання договору оренди, оскільки це не вважається істотним порушенням прав орендодавця.

Проте на сьогодні суди мають іншу думку (докладніше про аргументи суду читайте на стор. 22 цього номера – ред.). Не проведення індексації орендної плати може бути використано для дострокового розірвання договору оренди.

Тому важливо індексувати розмір орендної плати в порядку, визначеному договором.

При цьому, якщо у договорі взагалі нічого не вказано щодо індексації орендної плати, то орендар має індексувати її на індекс інфляції (ч. 3
ст. 21 Закону № 161). Лише якщо договором оренди чітко визначено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції – орендар не індексує орендну плату (докладніше про індексацію орендної плати читайте в «АгроПРО», 2018, № 16, 2019, № 16 – ред.)

ПОРАДА

Якнайкраще для орендаря зазначити в договорі, що орендна плата сплачується у фіксованій грошовій сумі, а не у відсотках від нормативної грошової оцінки. Також важливим є встановлення порядку індексації орендної плати (якщо сторони погодили необхідність її проведення), або зазначення конкретного пункту про не здійснення індексування орендної плати.

Виплата орендної плати

Один з найкращих штучних способів розірвання договору оренди землі в судовому порядку – це навмисне неотримання орендної плати. До таких дій вдаються як власники землі, так і їх спадкоємці. Це стає можливим, коли виплата орендної плати передбачена готівкою, а не на банківську картку.

Перехід на безготівкову оплату значно обмежує в можливості маніпуляцій з боку орендодавців. Тому доцільно, аби в договорі було чітко зазначено: «…орендна плата сплачується шляхом переказу грошових коштів на банківський (картковий) рахунок орендодавця _____________».

Виписки з банківського рахунку орендаря будуть належними та достатніми доказами того, що він своєчасно та в повному обсязі вживав заходи
з сплати орендної плати. Також в договорі необхідно зазначити, що в разі закриття такого рахунку орендодавець зобов’язаний протягом трьох робочих днів надати орендареві довідку банку про відкриття нового рахунку.

ПОРАДА

Підприємство може:

    внести належні орендодавцеві грошові кошти за договором оренди на депозит нотаріуса або нотаріальної контори в порядку, передбаченому ст. 537 Цивільного кодексу України та ст. 85 Закону України від 02.09.1993 № 3425-XII «Про нотаріат» (докладніше про цю процедуру ми писали в «АгроПРО», 2017, № 15 – ред.);

    або передбачити безготівковий порядок виплати орендної плати.

При цьому важливо правильно зазначити призначення платежу. Наприклад: «Орендна плата за 2019 рік відповідно до договору оренди землі № 1 від 10.01.2015 р.».

В будь якому випадку важливо в договорі зазначити, що орендар звільняється від наслідків несплати або несвоєчасної сплати орендної плати, якщо:

   орендодавець не з’явився для отримання орендної плати (якщо умовами договору визначено, що для отримання орендної плати він має особисто з’явитися за певною адресою);

     своєчасно не повідомив про зміну реквізитів/відкриття нового банківського рахунку тощо.

Підписи на договорах

Непоодинокими є випадки, коли договір оренди земельної ділянки підписується не власником землі, а його родичем. Як наслідок, виникають ситуації, коли договір виконується багато років, ніхто не заявляє жодних претензій, а потім – позов до суду про визнання договору недійсним з тієї підстави, що орендодавець його не підписував (черкнула дружина, коли власник був на роботі, підписала донька/син, бо батькам важко йти до офісу орендаря або вони погано бачать тощо).

Розглядаючи такі спори суди призначають експертизу підпису. Яка, як правило, підтверджує факт підписання договору іншою особою, не власником. Як наслідок – договір оренди достроково припиняється.

ПОРАДА

Необхідно, аби договір підписував саме власник, та власноруч на кожній сторінці договору вказував своє ПІБ та ставив підпис.

Виснов0к

Дотримання вищенаведених порад зменшить ризики втрати земельного банку.

В наступних номерах ми розглянемо, в чому складнощі переважного права орендаря та яка процедура зміни виду угідь землі.

В сучасних умовах правильно складений договір оренди – запорука прав на землю. Щоб бути максимально захищеним – його варто доводити до ідеалу!

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: