5

Зона ризику для користувачів державних та комунальних земель

11.05.2016 р. Верховним судом України (далі – ВСУ) розглянуто справу № 6-824цс16 та висловлено правову позицію відносно того, що проведення нормативної грошової оцінки (далі – НГО) з порушенням встановленої методики є підставою для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності.

Обставини справи

Фермер у 2010 році звернувся до райдержадміністрації (далі – РДА) із заявою про припинення права постійного користування земельною ділянкою та передачу цієї ділянки йому в довгострокову оренду.

Нагадаю, обов’язок переоформляти право постійного користування на право довгострокової оренди було встановлено відповідно до першого абзацу  п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу (далі – ЗК). Однак ще у 2005 році ця норма була визнана такою, що не відповідає Конституції України. Таким чином, фермери, у яких земля знаходиться у постійному користуванні, не зобов’язані припиняти право постійного користування нею та оформляти право оренди, однак можуть зробити це добровільно, за власним бажанням.

На підставі такої заяви 20.10.2010 р. РДА прийняла відповідне розпорядження, і наступного дня сторони уклали договір оренди вивільненої земельної ділянки, згідно з яким орендна плата була встановлена у розмірі 0,1 % від НГО. При цьому сторони керувалися нормами, викладеними в абзаці другому п. 6 Перехідних положень ЗК (норма якого є чинною), згідно з якими при переоформленні права постійного користування землею, наданою для ведення фермерського господарства, розмір орендної плати не повинен перевищувати розмір земельного податку.

Сума орендної плати за земельну ділянку була визначена на підставі НГО, яку РДА як орендодавець розрахувала самостійно. Тобто НГО 1 га земель сільськогосподарського призначення, затверджену Розпорядженням голови районної ради від 19.06.1995 р. № 151-р, було помножено на коефіцієнт індексації (обчислений на момент укладення договору оренди землі) та на загальну площу ділянки.

У 2014 році Держгеокадастр направив фермеру лист із пропозицією збільшити розмір орендної плати та розробити НГО орендованої земельної ділянки. Однак зміни до договору не були внесені, хоча фермер фактично сплачував орендну плату в розмірі, передбаченому ст. 288.5 Податкового кодексу (далі – ПК), тобто більше, ніж було передбачено спірним договором оренди. Так, за 2015 рік він сплатив 19 623 грн., тоді як орендна плата в договорі оренди становила лише 584 грн. на рік.

Доводи прокурора

На думку прокурора, сторони договору оренди земельної ділянки (фермер та РДА) не дотримали вимог ст. 13 Закону України від 11.12.2003 р.

№ 1378-IV «Про оцінку земель» (далі – Закон № 1378), чинного на час винесення спірного розпорядження. Зокрема, для розрахунку орендної плати було взято НГО, визначену з порушенням діючої методики.

У зв’язку з цим у 2015 р. прокуратура звернулася до суду з вимогою визнати недійсним і скасувати розпорядження РДА від 20.10.2010 р. та визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений із фермером.

Правова позиція суду

ВСУ зазначено, що згідно із ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу (далі – ЦК) підставою для визнання недійсності правочину є недотримання стороною в момент його вчинення вимог, встановлених ч. 1 – 3, 5 та 6 ст. 203 ЦК. Зокрема, у випадках коли зміст правочину суперечить ЦК та іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата відповідно до ст. 21 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-ХIV «Про оренду землі»  (далі – Закон № 161) – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір річної суми орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не повинен бути меншим за земельний податок, що встановлюється згідно із Законом України від 03.07.1992 р. № 2535-XII «Про плату за землю», та перевищувати 10% їх НГО (цей закон втратив чинність з 01.01.2011 р., на підставі ПК). Для його визначення обов’язково має проводитися та використовуватися НГО таких земельних ділянок, оскільки НГО – це фактично капіталізований рентний дохід, визначений за встановленими та затвердженими нормативами (ч. 1, п. 289.1 ст. 289 ПК і ст. 1, ч. 1 ст. 13 Закону № 1378).

Суд відзначив, що обов’язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися, змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням. Дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин та забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів шляхом їх правового врегулювання належить до інтересів держави.

На підставі викладеного ВСУ зроблено висновок, що факт непроведення НГО в порядку, встановленому законодавством, є порушенням інтересів держави та підставою для визнання спірного договору недійсним. Тому позовні вимоги прокурора було задоволено, і договір оренди земельної ділянки визнано недійсним.

Висновки РЕДАКЦІЇ

Органи прокуратури все частіше звертаються до суду з позовами про розірвання або визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок сільгосппризначення комунальної та державної власності на підставі непроведення НГО. Оскаржуються не лише договори, укладені багато років тому, – в судах є справи про оскарження договорів, які укладалися Держгеокадастром, тобто протягом останніх років.

Такий підхід відкриває для органів прокуратури великий простір для їхньої діяльності. Адже ситуацій, коли при передачі в аренду НГО конкретної земельної ділянки комунальної або державної власності не проводилася, досить багато. Отже, такі договори нині перебувають, скажімо так, у зоні ризику і можуть бути визнані судом недійсними.

У розглянутій справі фермер припустився двох помилок: перша – коли переоформив право постійного користування на право оренди, а друга – коли  не погодився внести зміни до спірного договору оренди, на яких наполягав Держгеокадастр. Не дивлячись на те, що він сплачував орендну плату в розмірі більшому, ніж установлено договором, повернути кошти, сплачені понад визначену договором суму, йому не вдасться. Із уведенням у дію ПК його норми є пріоритетними (ст. 5.2 ПК). Отже, сплативши 19 623 грн., фермер фактично виконав вимогу, встановлену п. 288.5 ПК.

Порада: якщо агропідприємство зацікавлене у земельній ділянці комунальної (державної) власності, то йому доцільно перевірити, на підставі якої НГО був визначений розмір орендної плати. Якщо НГО певної земельної ділянки не проводилася, то необхідно замовити її та запропонувати орендодавцю внести зміни до таких договорів оренди. При цьому орендодавець має право запропонувати внести й деякі інші зміни до договору (наприклад, збільшити розмір орендної плати, якщо визначений у договорі розмір не відповідає розміру, встановленому ПК, або змінити термін дії договору тощо).

Зауважимо, що зазначена справа швидко обійшла всі судові інстанції: від районного суду (рішення від 25.08.2015 р.) до ВСУ (рішення від 11.05.2016 р.). Примітним є також той факт, що прокуратура також вимагала визнати недійсним і скасувати розпорядження РДА від 20.10.2010 р., але ВСУ в цьому відмовив. Отже, зазначене розпорядження судом не скасовано.  

Водночас у подібних ситуаціях слід ураховувати, що на сьогодні розпорядником земель сільськогосподарського призначення за межами населеного пункту є Держгеокадастр, а не РДА. Отже, фермеру із цим розпорядженням РДА доцільно було б звернутися насамперед до обласного управління Держгеокадастру. Хоча нині побутують різні думки щодо того, чи можливо вдруге на підставі одного й того ж розпорядчого документа (розпорядження РДА від 20.10.2010 р.) укласти договір оренди. Зокрема, судові органи наполягають на тому, що ненормативні правові акти органів місцевого самоврядування є актами одноразового застосування та вичерпують свою дію фактом їхнього виконання.

Редакція звернулася до відповідачів по цій справі та довідалася, що фермер донині землю собі ще не повернув, але справу завершеною не вважає.

Ми відстежуватимемо хід подій, і про подальший розвиток цієї справи обов’язково повідомимо на сторінках журналу.

Далі буде!

Ірина Дмитерко, редактор

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: