133

Запровадження переважного права на купівлю землі: виграють усі?

Днями Київська Школа Економіки презентувала дослідження на тему «Переважне право при купівлі-продажу сільгоспземель: яким буде економічний вплив?». Дослідження є як ніколи вчасним, з огляду на те, що у порядку денному Верховної Ради стоїть розгляд проекту закону України №2194, що містить окрім земельних дерегуляційних норм – врегулювання роботи механізму переважного права під час купівлі землі.

Консервативна модель ринку земель прийнята Верховною радою створює певну юридичну колізію у механізмі реалізації переважного права під час купівлі земельних ділянок. На сьогодні у Земельному кодексі чітко зазначено, що переважне право під час купівлі земельних ділянок належить орендареві. Водночас якщо орендарем є юридична особа, яка відповідно до прийнятого закону, не має права набувати у власність земельну ділянку до 2024 року, то виникають додаткові ризики. Така модель ставить під загрозу існування аграрних підприємств, які роками інвестують у сільське господарство та є рушіями української економіки. За такої умови може виникнути ситуація, коли до 2024 року (коли юридичні особи матимуть можливість набувати у власність земельні ділянки), більшість земель, в які було проінвестовано кошти, можуть перейти у власність третіх осіб. Зрештою новий власник може банально відмовитись від укладання нового договору оренди, або у разі недоброчесності нового власника – ця земля може стати предметом банального вимагання.

Що пропонується у законопроекті?

Механізм реалізації переважного права запропонованого у законопроекті створює додатковий запобіжник для захисту орендарів як на земельних торгах, так і під час двосторонніх угод.

Під час двосторонніх угод, землевласник повинен надати проект договору нотаріусу, що посвідчуватиме договір купівлі-продажу, нотаріус протягом 3-ох робочих днів повідомляє про це орендаря, а орендар має 2 місяці з дня повідомлення, аби повідомити нотаріуса про намір скористатись своїм правом. У разі, якщо протягом цього часу суб’єкт переважного права не повідомив нотаріуса, відмовився від укладання договору, або не з’явився для його укладання — вважатиметься, що він відмовився від переважного права купівлі.

Під час проведення земельних торгів: землевласник повідомляє орендаря про проведення торгів не раніше, ніж за 30 днів до їх проведення, проводяться торги, орендар повідомляє про рішення скористатись правом ліцитатора відразу після закінчення торгів та купує ділянку за ціною, що дорівнює пропозиції переможця аукціону.

Також з метою запобігання махінаціям пропонується механізм, коли орендар має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.

Міжнародний досвід

Окрім того, у дослідженні був розглянутий міжнародний досвід використання переважного права. Аналіз показав, що попри присутність у значній кількості країн, інструмент переважного права не має широкого функціонування. У цьому випадку варто зауважити, що у більшості країн структура обробітку землі переважно складається із землевласників. Тобто обробляє той, хто володіє землею. З огляду на це, дуже складно застосувати міжнародний досвід на українські реалії.

Висновки

Методом симуляції поведінки продавців та покупців в умовах запровадження механізму переважного права стала побудована модель формування ціни землі. За результатами дослідження різниця у вартості земельної ділянки складає 26$ на гектар (без застосування переважного права — дорожче). Утім, у дослідженні зазначено, що за умов 24% рентабельності активів/інвестицій в аграрному секторі, застосування механізму переважного права, зі свого боку, спричинить додаткову чисту вигоду для сільгоспвиробників на рівні $10,4/га, а також згенерує ~$26/га додаткової доданої вартості в аграрному секторі.

З огляду на дослідження КШЕ, можна зробити висновок, що у разі прийняття механізму переважного права, економіка України опиниться у ситуації «win-win». Усе полягає у тому, що створюється додатковий запобіжник захисту інтересів сільгоспвиробників та генерується додаткова вартість в аграрному секторі. Такий фактор є дуже важливим на етапі запуску ринку землі, особливо, якщо брати до уваги той факт, що ринок  має стати платформою для економічного зросту та захисту виробників, а не «шоковою терапією» для аграрного сектору.

Денис Башлик, директор зі зв’язку з державними органами асоціації «Український клуб аграрного бізнесу»

www.ucab.ua

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: