26

Якщо сільгосппідприємство позбавили права користування землею

Трапляється так, що відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, стають причиною судових позовів. Цікавою з цього погляду є судова практика, що, на наш погляд, відображає процеси, які поки що не так явно виражені, проте вони дають підстави для занепокоєння орендарям земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

В Україні більше 4,8 млн договорів оренди землі приватної власності із земельним фондом 27 млн га. Це становить 68% від загальної площі земель сільськогосподарського призначення. Як бачимо, на сьогодні в українських сільгоспвиробників саме орендована земля є основним засобом виробництва. І відсутність прав користування нею ставить під сумнів існування самого сільгоспвиробника.

Щоб зберегти за собою право користування земельними ділянками, потрібно ретельно виконувати умови договору оренди, особливо щодо сплати орендної плати. Адже відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Проте у випадах, коли власник земельної ділянки помер, а спадкоємець не повідомив орендаря про набуття прав на орендовану земельну ділянку, сільгосппідприємство не має відомостей про того, кому сплачувати орендну плату. В такій ситуації більшість сільгосппідприємств просто чекають, коли спадкоємець оформить права на успадковану земельну ділянку та звернеться до них за отриманням орендної плати за весь час з моменту відкриття спадщини.

На жаль, на сьогодні таке очікування може стати підставою для дострокового розірвання договору оренди. Розглянемо аргументи суду та сторін судового процесу (ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.11.2016 р. по справі № 147/767/15-ц), в результаті якого сільгосппідприємство втратило право користування земельною ділянкою.

СУТЬ СПРАВИ

У2005 р. між сільгосппідприємством (Відповідачем) і громадянином було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 15 років, який був зареєстрований у Державному земельному кадастрі. У 2006 р. власник земельної ділянки помер, а його спадкоємиця (далі – Позивач) в 2009 р. на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом набула право власності на земельну ділянку. В 2015 р. Позивач звернулась до суду з позовом, в якому зазначила, що Відповідач не виконує взяті на себе зобов’язання щодо сплати орендної плати, оскільки за період з 2006 р. по 2014 р. орендна плата за договором оренди земельної ділянки не виплачена. Позивач вважає, що систематична несплата Відповідачем орендної плати є істотним порушенням договору і у зв’язку з цим просила суд розірвати договір оренди земельної ділянки.

РОЗГЛЯД СПРАВИ

Рішенням районного суду від 08.10.2015 р. позов задоволено, договір оренди земельної ділянки розірвано. Рішенням апеляційного суду від 18.01.2016 р. рішення районного суду скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено. Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України від 30.11.2016 р. касаційну скаргу Позивача задоволено, рішення апеляційного суду скасовано, а рішення районного суду залишено в силі. Відповідача (сільгосппідприємство) позбавили права користування земельною ділянкою.

МОТИВИ СУДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ (НА БОЦІ СІЛЬГОСППІДПРИЄМСТВА)

На підставі норм ч. 5 ст. 93 ЗКУ, Закону України від 09.10.1998 р. No 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон No 161) та норм книги шостої Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) суд дійшов висновку, що Позивач є правонаступником померлого власника земельної ділянки щодо прав та обов`язків за договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦКУ, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд зазначив, що одна з таких «інших» підстав визначена ч. 2 ст. 651 ЦКУ, а саме: договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення його умов другою стороною. Аналогічна норма міститься і в ч. 2 ст. 31 Закону № 161 та у п. 38 спірного договору оренди землі. Тому для дострокового розірвання договору оренди землі у судовому порядку необхідно довести обставини істотного порушення договору однією із сторін.

У даній справі таким порушенням умов договору є несплата Відповідачем орендної плати за користування землею з 2006 р. по 2014 р., що дійсно є істотним порушенням умов договору.

Проте судом вказано, що для того, аби розірвати договір через несплату орендної плати, потрібно встановити обставини та причину такої несплати.

Під час судового розгляду було встановлено, що Позивач є власником спірної земельної ділянки лише з 2009 р., тому вимагати орендну плату вона мала право лише з 2009 року. Зауважу, що відповідно до ст. 1268 ЦКУ спадщина належить спадкоємцеві з часу її відкриття (смерті спадкодавця) незалежно від часу прийняття. Тобто суд вказав на те, що лише після оформлення прав на успадковану земельну ділянку спадкоємиця мала право на отримання за неї орендної плати (у тому числі за період з 2006 р. по 2009 р.).

Також судом враховано, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази звернення Позивача до Відповідача щодо отримання орендної плати, а також докази того, що вона повідомляла Відповідача про оформлення своїх спадкових прав і прав власності на орендовану ним земельну ділянку. Позивач не надавала інформацію (адресу, реквізити свого банківського рахунка), необхідну для виплати їй орендної плати.

Разом з тим, судом досліджено докази, надані Відповідачем в судове засідання:

  • відомості на видачу в 2006 р. соняшника в рахунок орендної плати за 2006 р. та зерна в рахунок орендної плати за 2007 р., з яких видно, що колишній власник земельної ділянки отримував орендну плату;
  • відомості про нарахування орендної плати за період з 2006 р. по 2015 р.;
  • запит Відповідача до сільської ради від 13.01.2009 р. про спадкоємців померлого власника земельної ділянки, який 15.01.2009 р. отримала секретар сільської ради. Цей запит, на думку суду, свідчить про те, що Відповідач не мав відомостей щодо спадкоємців після смерті власника земельної ділянки, хоча намагався встановити спадкоємців, а також про те, що Позивач не повідомляв Відповідача, що є спадкоємцем земельної ділянки і бажає отримати орендну плату за договором оренди.

На підставі цих доводів сторін суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що невиплата Відповідачем Позивачу орендної плати згідно з договором оренди землі, починаючи з 2009 р., відбулася не з вини Відповідача, тому не може розцінюватися, як істотне порушення умов договору, а отже, як підстава для розірвання договору оренди землі та задоволення позову.

МОТИВИ СУДУ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ (НА БОЦІ ФІЗОСОБИ-СПАДКОЄМЦЯ)

Вищим спеціалізованим судом України досліджено, що п. 9, п. 11 спірного договору оренди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, послугами, натуроплатою у строк до 15 листопада поточного року і не пізніше.

На підставі аналізу норм чинного законодавства суд дійшов висновку, що оскільки Відповідач впродовж 2006–2014 рр. (систематично) не сплачував орендну плату на користь Позивача-орендодавця, то договір оренди підлягає розірванню на вимогу сторони.

Доводи представника Відповідача і висновки апеляційного суду про те, що Відповідач не знав про спадкоємців померлого і не мав можливості виконати свої зобов’язання за договором оренди (відсутня його вина у несплаті суми орендної плати) визнані судом безпідставними.

При цьому суд посилався на ч. 1 ст. 537 ЦКУ, згідно з якою боржник має право виконати свій обов’язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі:

  • відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов’язання;
  • ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку;
  • відсутності представника недієздатного кредитора.

Тобто суд дійшов висновку, що чинним законодавством передбачені шляхи та можливості для виконання Відповідачем свого обов’язку перед Позивачем шляхом внесення належних Позивачу (кредитору) грошових коштів за договором оренди успадкованої земельної ділянки на депозит нотаріуса або нотаріальної контори. На думку суду, невиконання таких дій порушило умови договору оренди, що і стало підставою для позбавлення Відповідача права користування земельною ділянкою.

___________________________________________________________________________________

Нотатка

Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами затверджено наказом Мінюсту від 22.02.2012 р. No 296/5 (далі – Порядок № 296). Наведемо деякі положення цього Порядку:

Нотаріус не вправі здійснювати нотаріальну діяльність за межами свого нотаріального округу, за винятком заміщення інших нотаріусів у випадках, передбачених законодавством.

П. 4 розд. I Порядку № 296

Державні та приватні нотаріуси у випадках, передбачених законодавством України, приймають у депозит грошові суми.
Пп. 1.1 п. 1 гл. 21 розд. II Порядку № 296

Прийняття нотаріусом грошових сум проводиться за місцем виконання зобов’язання.

Пп. 1.2 п. 1 гл. 21 розд. II Порядку № 296

___________________________________________________________________________________

Нотатка

Про надходження грошових сум нотаріус повідомляє кредитора і на його вимогу видає йому належні грошові суми.
Пп. 2.2 п. 2 гл. 21 розд. II Порядку № 296

__________________________________________________________________________________

Нотатка

Прийняття грошових сум у депозит для передавання кредитору здійснюється за відповідною заявою заінтересованої особи (боржника). Заява реєструється нотаріусом у книзі вхідної кореспонденції і є підставою для вчинення нотаріальної дії. Вона має містити відомості щодо:

  • особи боржника та особи, якій має належати депозит (далі – кредитор) (для фізичних осіб – ПІБ, серію та номер паспорта, коли та ким він був виданий, місце проживання та реєстраційний номер облікової картки платника податків; для юридичних осіб – найменування, місцезнаходження та податковий номер, реквізити поточного рахунка, відкритого в установі банку). Якщо місцезнаходження або інші відомості щодо кредитора невідомі, то в заяві вказуються останні відомі боржнику відомості:
  • на виконання якого зобов’язання зроблено внесок (вказати договір оренди земельної ділянки, наявність боргу, строк сплати якого минув тощо);
  • причин, з яких зобов’язання не може бути виконане безпосередньо (не з’являється кредитор, відмовляється отримати тощо);
  • обґрунтування та розрахунок, згідно з яким робиться внесок (на бажання боржника).

Пп. 1.3, 1.4 п. 1 гл. 21 розд. II Порядку №296

_____________________________________________________________________________ 

Нотатка

Про надходження грошових сум нотаріус повідомляє кредитора і на його вимогу видає йому належні грошові суми.
Пп. 2.2 п. 2 гл. 21 розд. II Порядку № 296

___________________________________________________________________________________

Нотатка

Якщо боржник не вказав місцезнаходження кредитора і нотаріусу це місцезнаходження невідоме, боржник попереджається, що повідомлення кредитора про внесення грошей або цінних паперів у депозит є його обов’язком (а не обов’язком нотаріуса).

Пп. 1.6 п. 1 гл. 21 розд. II Порядку № 296

Унесення боржником грошових сум у депозит нотаріуса проводиться будь-яким шляхом (переказ готівки через банки, безготівковим перерахуванням сум з рахунка на окремий поточний рахунок приватного нотаріуса тощо). Для зберігання грошових сум, прийнятих у депозит державними нотаріальними конторами, в органах державного казначейства відкриваються відповідні рахунки для обліку депозитних сум.

Пп.2.1 п. 2 гл. 21 розд. II Порядку № 296

Документом, що підтверджує внесок боржника, є квитанція встановленого зразка, яка видається нотаріусом. При цьому права частина квитанції видається боржнику, а ліва її частина (корінець) залишається у справах нотаріуса.

П. 3 гл. 21 розд. II Порядку № 296

 __________________________________________________________________________________

Нотатка

У разі прийняття у депозит для передачі грошових сум за належністю державними нотаріусами справляється державне мито в розмірі, установленому чинним законодавством; приватними нотаріусами справляється плата відповідно до ст. 31 Закону України від 02.09.1993 р. №3425-XII «Про нотаріат» та ст. 1 Указу Президента України від 10.07.1998 р. № 762 «Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій». Особа, що внесла в депозит грошові суми або цінні папери, або її уповноважений представник розписується на корінці квитанції.
П. 4 гл. 21 розд. II Порядку № 296


Видача з депозиту грошових сум або цінних паперів здійснюється за заявою, яку подає депонент.
Пп. 9.1 п. 9 гл. 21 розд. II Порядку № 296
Невитребувані з депозиту грошові суми, що підлягають передачі фізичним та юридичним особам, зберігаються в депозиті нотаріуса протягом трьох років і після закінчення встановлених термінів їх зберігання підлягають перерахуванню до Державного бюджету України в порядку, установленому чинним законодавством України.
Пп.10.2 п. 10 гл. 21 розд. II Порядку № 296

У разі ліквідації або припинення нотаріальної діяльності нотаріуса, що прийняв грошові кошти у депозит нотаріуса (за наявності залишків грошових коштів на поточних рахунках для ведення депозитних операцій), ці кошти передаються для продовження ведення депозитних операцій до іншої державної нотаріальної контори або приватного нотаріуса для зберігання та передання депонентам у межах нотаріального округу та з дотриманням правил, встановлених цим Порядком.

П. 12 гл. 21 розд. II Порядку № 296
______________________________________________________________________________

ВИСНОВОК

При аналізі цієї справи на пам’ять приходить фраза з фільму «Стережись автомобіля»: «Дєточкін, звичайно, винен, але він не винен».

На наш погляд, ситуація є суперечливою, адже сільгосппідприємство-боржник не знало, хто є кредитором. А деякі нотаріуси відмовляють у прийманні грошей на дипозит у випадку, коли невідома інформація про кредитора. Отже, відповідач міг бути обмеженім у можливості скористатися послугами нотаріуса.

Проаналізувавши судові рішення по схожих справах, хочу зауважити, що суди першої та апеляційної інстанції часто відмовляють у задоволенні позову орендодавців і беруть до уваги доводи сільгосппідприємств-відповідачів, залишаючи за ними право користування земельними ділянками.

А ось суди касаційної інстанції такі рішення або скасовують (як у проаналізованому вище рішенні), або повертають справу на новий розгляд. Наприклад, суд касаційної інстанції в ухвалі від 14.12.2016 р. По справі № 140/434/16-ц повернув справу на перегляд, оскільки матеріали справи не містили доказів направлення й отримання позивачем листів від орендаря щодо нарахування та виплати орендної плати (були відсутні квитанції про надсилання листів та повідомлення про вручення їх адресату або повернення у разі невручення з указаною причиною). Крім того, в цій справі судом також вказано на необхідність дослідження судами причин невиконання орендарем вимог ст. 537 ЦКУ щодо внесення грошових коштів у депозит нотаріуса чи нотаріальної контор.
___________________________________________________________________________________

Олександр Норочевський, адвокат

Може так статися, що ми маємо приклад того, як формується практика судової палати з розгляду цивільних справ Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у контексті майбутньої відміни мораторію на продаж землі. Вона закладає досить суттєві ризики дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки навіть у разі, якщо підстава для цього (невиплата орендної плати) викликає сумніви з точки зору можливості виконати орендарем умови договору оренди.

___________________________________________________________________________________

Звертаю увагу, що підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки,встановлені договором. Якщо ж має місце, наприклад, лише затримка виплати орендної плати, то цене є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

При розгляді судових спорів між орендарями-сільгосппідприємствами та новими власниками-

спадкоємцями земельних ділянок на користь перших свідчать такі їхні дії:

  1. Нарахування орендної плати. Зауважимо, що деякі аудитори висловлюють думку про те, що у разі смерті орендодавця підстав для нарахування орендної плати немає до того моменту, поки не з’явиться спадкоємець і не підтвердить своє право власності на земельну ділянку. І вже після цього йому слід нарахувати дохід у вигляді орендної плати за договором оренди за весь період. Однак судові органи приділяють увагу факту нарахуванню орендної плати як доказу того, що сільгосппідприємство не уникає виконання своїх зобов’язань за договором оренди.
  2. Вчинення дій для встановлення місця знаходження особи спадкоємця (направлення листів до органів місцевого самоврядування з проханням повідомити, хто є спадкоємцем власника земельної ділянки, його адресу, або за зазначеною в договорі адресою надіслати листа з пропозицією прийти й отримати орендну плату тощо).

Важливо! Будь-яке листування доцільно здійснювати за допомогою рекомендованих листів з описом вкладення для можливості підтвердження направлення саме цього листа.

  1. Перевірка в Державному реєстрі прав, хто є власником орендованої земельної ділянки. В разі отримання відомостей про зміну власника – направити йому листа та запросити для отримання орендної плати.

Додатково зауважу, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря (ст. 31 Закону № 161, ст. 1481 ЗКУ).

Якщо спадкоємець земельної ділянки відомий сільгосппідприємству, але не бажає отримувати орендну плату, то в цьому випадку, безумовно, необхідно вживати додаткових заходів. Слід відмітити, що останнім часом побільшало випадків, коли орендодавці навмисно не з’являються до орендарів за орендною платою. Після чого звертаються до суду і вказують на систематичну несплату орендної плати як підставу для дострокового розірвання договору оренди.

Ураховуючи важливість цього питання, редакція журналу «АгроPRO» в наступних номерах детально розгляне, що потрібно зробити сільгосппідприємству для збереження за собою права користування земельними ділянками:

  • які зміни доцільно внести до договорів оренди земельних ділянок;
  • до якого нотаріуса потрібно звертатися, щоб відкрити депозит на кредитора;
  • чим ризикують сторони у разі виникнення конфлікту і як перемогти сільгосппідприємству в такому конфлікті.

Ірина Дмитерко,
редактор

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: