28

ЯК ЗАХИСТИТИ СВОЇ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ, ЗНАЮЧИ ПРО ОСОБЛИВОСТІ НАБУТТЯ ЧИННОСТІ ДОГОВОРАМИ ОРЕНДИ

Для агропідприємств – орендарів земельних ділянок важливим є питання, з якої дати слід відліковувати строк дії договору оренди:
• з дати укладення договору;
• чи з дати реєстрації договору (права).
На практиці часто ці дати мають суттєву різницю в часі. Питання є особливо актуальним для тих орендарів, строк дії договорів оренди яких закінчується найближчим часом. Адже якщо агропідприємство неправильно визначить дату, з якої діє договір оренди землі (і, відповідно дату закінчення), то може втратити переважне право на його поновлення. Судові рішення з цього питання різні. Однак пропонуємо розглянути конкретну справу, судовий супровід якої здійснювався Національним реєстраційним центром. Варто підкреслити, що справа завершилась на користь агропідприємства. Результат – збережено право оренди земельних ділянок на тривалий час.

ПЕРЕДІСТОРІЯ ПИТАННЯ

Одним із способів швидко отримати у користування великий масив сільськогосподарської землі є купівля корпоративних прав іншого агропідприємства. Зазвичай такій купівлі передує перевірка, яка здійснюється юристами й аудитора ми. Зокрема, об’єктом перевірки є документація, що підтверджує права на земельні ділянки продавця (право власності, оренди, емфітевзису тощо). Однак якщо перевірка проведена неякісно, то купівля корпоративних прав може призвести до набуття не землі, а проблем.

Саме так і сталося з покупцем, який у 2012 році придбав корпоративні права агропідприємства разом із правом користування землею на строк, як тоді здавалося, включно по 2017 рік. Кінцева дата оренди земельних ділянок (2017 р.) була підтверджена аудитором.

Однак у 2014 році нові власники агропідприємства дізналися, що інша особа уклала і зареєстрували договори оренди на ці ж самі ділянки землі.

Подвійна реєстрація, підробка документів, рейдерство?

Ні, все значно простіше: різне тлумачення моменту набрання чинності договорами оренди землі. Як виявилося, агропідприємство користувалося землею на підставі договорів оренди земельних ділянок, укладених ще у 2002 році. У 2009 році були укладені додаткові угоди про продовження строку дії договорів оренди на п’ять років. Начебто арифметика проста: 2009 + 5 = 2014.

Тож у 2014 році, дочекавшись завершення п’яти років від укладення додаткових угод, селяни уклали нові договори оренди з конкуруючим агропідприємством, яке здійснило їх державну реєстрацію у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав). При цьому в подальшому судовому спорі конкуруюче підприємство зазначало, що попередній орендар не скористався своїм переважним правом на продовження оренди.

Чому ж аудитор під час підготовки до продажу корпоративних прав підтвердив 2017 рік як останній рік оренди замість того, щоб попередити покупця про можливі проблеми вже в 2014 році? Тому, що додаткові угоди від 2009 року через бюрократичні перепони були зареєстровані лише через 3 роки після їх укладення – у 2012 році.

Оцінюючи реальність заявленого строку оренди, аудитор виходив з того, що перебіг строку дії договору оренди землі починається з моменту його реєстрації, а не підписання договорів (чи додатків до них). Забігаючи наперед, відзначимо, що в цій справі аудитором було зроблено правильний висновок. Проте чомусь він не попередив нового власника про потенційні ризики. А ризики полягали в тому, що судова практика із цього питання різна. І по деяких справах, посилаючись в т.ч. на норми Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), суди вказували, що договір оренди землі діє з моменту його підписання сторонами, а не з моменту реєстрації договору (права).

Таким чином, при здійсненні аудиту земельної документації аудитор не попередив покупця корпоративних прав про потенційні ризики, які незабаром перетворилися у цілком реальні проблеми, внаслідок яких агропідприємство ледь не втратило право оренди землі.

ВИРІШЕННЯ ПРОБЛЕМИ

Більше трьох років вирували пристрасті і тривали судові баталії, яким не було видно кінця-краю, доки агропідприємство не звернулося за професійною допомогою юристів (у Національний реєстраційний центр), які в стислі терміни довели його правоту та отримали рішення суду з офіційним тлумаченням того, що спірний договір оренди діє все ж таки з 2012 року та завершується у 2017 році.

На якій підставі було зроблено такі висновки та як вдалося отримати такий результат?

Зазначимо, що вже досить тривалий час серед юристів точаться суперечки про те, коли ж саме набирає чинності договір оренди землі – з моменту його укладення чи з моменту реєстрації.

До недавнього часу практика судів у схожих питаннях залишалася неоднозначною. Одні стверджували, що в момент державної реєстрації набуває юридичної сили договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладення договору. Інші виходили з того, що цивільні права та обов’язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Єдина генеральна лінія почала проглядатися після прийняття Верховним Судом України постанови від 13.06.2016 р. по справі № 6-643цс16. У ній суд із посиланням на ст. 638 ЦКУ, стст. 125, 126 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) зазначив, що договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Жирну крапку в ідеологічному спорі поставлено Верховним судом України у справі 6-2777цс16.

  Нотатка

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». За змістом статей 18, 20 цього Закону (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Правова позиція Верховного Суду України у справі № 6-2777цс16                                                                                                                                                                                            

ВИСНОВКИ З ЦІЄЇ ІСТОРІЇ

  1. При купівлі корпоративних прав перевірку реальних строків оренди землі треба довіряти професіоналам.
  2. Спираючись на правову позицію Верховного Суду України, зацікавлена сторона може довести, що строк дії договору оренди обчислюється з моменту його державної реєстрації, а не з моменту укладення.
  3. Якщо договір оренди припинений до завершення строків оренди, обчислених за датою реєстрації, орендар може захистити своє право оренди в суді. Більше того, може оформити оренду на новий термін шляхом реалізації свого переважного права на поновлення договорів. Як це зробити – ми розповімо в одній із наступних публікацій.

В. Черепаха, президент ГО «Реєстраційна палата України»
В. Зварич, керівник юридичної практики, Національний реєстраційний центр

 

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: