Відділ передплати: Київстар (067) 878-51-32; Vodafon (095) 142-66-89; Life (063) 592-47-59

28

ЯК ЗАХИСТИТИ СВОЇ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ, ЗНАЮЧИ ПРО ОСОБЛИВОСТІ НАБУТТЯ ЧИННОСТІ ДОГОВОРАМИ ОРЕНДИ

Для агропідприємств – орендарів земельних ділянок важливим є питання, з якої дати слід відліковувати строк дії договору оренди:
• з дати укладення договору;
• чи з дати реєстрації договору (права).
На практиці часто ці дати мають суттєву різницю в часі. Питання є особливо актуальним для тих орендарів, строк дії договорів оренди яких закінчується найближчим часом. Адже якщо агропідприємство неправильно визначить дату, з якої діє договір оренди землі (і, відповідно дату закінчення), то може втратити переважне право на його поновлення. Судові рішення з цього питання різні. Однак пропонуємо розглянути конкретну справу, судовий супровід якої здійснювався Національним реєстраційним центром. Варто підкреслити, що справа завершилась на користь агропідприємства. Результат – збережено право оренди земельних ділянок на тривалий час.

ПЕРЕДІСТОРІЯ ПИТАННЯ

Одним із способів швидко отримати у користування великий масив сільськогосподарської землі є купівля корпоративних прав іншого агропідприємства. Зазвичай такій купівлі передує перевірка, яка здійснюється юристами й аудитора ми. Зокрема, об’єктом перевірки є документація, що підтверджує права на земельні ділянки продавця (право власності, оренди, емфітевзису тощо). Однак якщо перевірка проведена неякісно, то купівля корпоративних прав може призвести до набуття не землі, а проблем.

Саме так і сталося з покупцем, який у 2012 році придбав корпоративні права агропідприємства разом із правом користування землею на строк, як тоді здавалося, включно по 2017 рік. Кінцева дата оренди земельних ділянок (2017 р.) була підтверджена аудитором.

Однак у 2014 році нові власники агропідприємства дізналися, що інша особа уклала і зареєстрували договори оренди на ці ж самі ділянки землі.

Подвійна реєстрація, підробка документів, рейдерство?

Ні, все значно простіше: різне тлумачення моменту набрання чинності договорами оренди землі. Як виявилося, агропідприємство користувалося землею на підставі договорів оренди земельних ділянок, укладених ще у 2002 році. У 2009 році були укладені додаткові угоди про продовження строку дії договорів оренди на п’ять років. Начебто арифметика проста: 2009 + 5 = 2014.

Тож у 2014 році, дочекавшись завершення п’яти років від укладення додаткових угод, селяни уклали нові договори оренди з конкуруючим агропідприємством, яке здійснило їх державну реєстрацію у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав). При цьому в подальшому судовому спорі конкуруюче підприємство зазначало, що попередній орендар не скористався своїм переважним правом на продовження оренди.

Чому ж аудитор під час підготовки до продажу корпоративних прав підтвердив 2017 рік як останній рік оренди замість того, щоб попередити покупця про можливі проблеми вже в 2014 році? Тому, що додаткові угоди від 2009 року через бюрократичні перепони були зареєстровані лише через 3 роки після їх укладення – у 2012 році.

Оцінюючи реальність заявленого строку оренди, аудитор виходив з того, що перебіг строку дії договору оренд...

Читати далі

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: