20

ЩО БУДЕ З ДОГОВОРОМ СУБОРЕНДИ ЗЕМЛІ В РАЗІ ЛІКВІДАЦІЇ ОРЕНДАРЯ?

Орендар – юридична особа за згодою фізичної особи орендодавця у липні 2014 року уклав договір суборенди земельної ділянки на 5 років. Суборендар зареєстрував право суборенди, і сплатив орендарю плату за суборенду попередньо за весь час користування. Через два роки орендаря ліквідовано, але суборендар про факт ліквідації не був повідомлений. Які наслідки для суборендаря земельної ділянки? Чи може він продовжити користування землею або повернути сплачені кошти?

 

Витяг із статті

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.
Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

ст. 8 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV “Про оренду землі”
(далі – Закон №
161)

Договір оренди земельної ділянки припиняється в разі ліквідації юридичної особи-орендаря (ст. 31 Закону № 161). Проте автоматичного припинення права оренди діючим законодавством не передбачено. Відповідно до ст. 18 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Тобто для офіційного визнання державою факту припинення речового права (в нашому випадку – права оренди) – державному реєстратору необхідно подати відповідну заяву, до якої додати підтверджуючий документ про ліквідацію орендаря.

Таким документом є витяг або виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб, яку заінтересована сторона може отримати або через електронний сервіс (https://kap.minjust.gov.ua), або звернувшись до державного реєстратора.

У той же час орендодавець земельної ділянки (або інша заінтересована особа) не зобов’язаний подавати відомості про ліквідацію орендаря, а лише має на це право. Таким чином, якщо після ліквідації орендаря жодна із заінтересованих сторін не звернеться до державного реєстратора із відповідною заявою, то договір оренди формально вважатиметься діючим. Відповідно суборендар буде на законних підставах використовувати земельну ділянку. На практиці такий період може тривати до закінчення строку дії договору суборенди, якщо:

➦ орендар сплатив орендодавцю орендну плату попередньо в повному обсязі за весь період користування – в такому випадку орендодавець може взагалі не цікавитись чи здійснює діяльність орендар і не знати про його ліквідацію;

➦ суборендар «домовиться» із орендодавцем і той не повідомлятиме про ліквідацію орендаря – в такому разі, ймовірно, суборендарю прийдеться нести витрати у подвійному розмірі (оскільки він вже сплатив за суборенду недобросовісному орендарю та додатково йому доведеться сплачувати кошти безпосередньо орендодавцю, при цьому такі кошти не можуть вважатися платою за суборенду або оренду).

Якщо ж після ліквідації орендаря заінтересована сторона звернеться до державного реєстратора із відповідною заявою, то припинення права оренди буде зареєстровано, про що така особа отримає витяг. Відповідно, договір суборенди також повинен бути припинений, але це також не відбувається автоматично. Тобто для цього необхідно, аби заінтересована сторона звернулася до державного реєстратора з заявою та витягом, що підтверджує факт припинення права суборенди.

Фактично на практиці може скластися ситуація, коли суборендар не будучи повідомленим про припинення права суборенди, втратить сплачені наперед кошти та право користування землею.

Тому після отримання інформації про ліквідацію орендаря йому доцільно вжити заходи для укладення договору оренди з власником земельної ділянки.

Ян Білоголовий,
юрист

Матеріал надруковано в журналі «АгроPRO» №4 ЛЮТИЙ/2017

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: