35

ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬ ДЕРЖАВНОЇ ВЛАСНОСТІ АНАЛІЗ МОЖЛИВОСТЕЙ СУДОВОГО ЗАХИСТУ

Щасливим користувачам земель державної власності присвячується.

 ХТО МОЖЕ ПРЕТЕНДУВАТИ НА ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ

Нотатка

Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Ч. 1 ст. 33 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-ХІV «Про оренду землі»

Претендувати на поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки державної власності може той, хто належно виконував обов’язки та готовий це довести. До того ж існують загальні обставини, наявність яких суттєво підвищує шанс поновити такий договір:

  • стан платіжної дисципліни орендаря, тобто орендні платежі сплачувались орендодавцю своєчасно і в повному обсязі відповідно до договору оренди;
  • відсутність протягом дії договору з боку орендодавця будь-яких претензій щодо неповного чи неналежного виконання умов договору (якщо такі претензії мали місце, необхідно пересвідчитись, що причина невдоволення орендодавця була усунута чи спростована, а претензії не мали систематичного й обґрунтованого характеру). Крім того, слід звернути увагу, чи не містить договір оренди додаткові (нетипові) обов’язки орендаря. Якщо містить, то необхідно перевірити їх виконання. Наприклад, у моїй судовій практиці був договір оренди земель державної власності, у якому від орендаря вимагалось не знижувати протягом строку дії договору поголів’я великої рогатої худоби. Щоправда, під час розгляду справи в суді факт виконання цього обов’язку з боку орендаря суд не перевіряв (імовірно, вважаючи його несуттєвим і таким, що не належить до прямих обов’язків землекористувача). Однак ми були готові довести виконання орендарем і цього обов’язку. Отже, орендарі зобов’язані виконувати всі вимоги, передбачені договором оренди земель державної власності, у тому числі й ті, які, на перший погляд, виходять за рамки орендних відносин. В іншому випадку потрібно бути готовим обґрунтувати свої дії/бездіяльність.Звертаю увагу, що 31.01.2018 р. КМУ прийнято розпорядження щодо врегулювання питань передачі земельних ділянок сільгосппризначення державної власності у комунальну власність об’єднаних територіальних громад. Однак спочатку мають бути створені перспективні плани формування територій громад з подальшою інвентаризацією цих земель. Тож імовірно, що до виконання цих двох умов право розпорядження зазначеними землями залишатиметься в головних управліннях Держгеокадастру у відповідних областях.

СПОСОБИ ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Чинне законодавство передбачає дві окремі підстави для поновлення договору оренди землі на новий строк:

  • переважне право орендаря;
  • продовження використання землі.

Проаналізуємо кожну з них детально.

ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО ОРЕНДАРЯ

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі на новий строк регулюється чч. 1–5 ст. 33 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-ХІV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) та зобов’язує сторони вчинити певні дії.

Орендар зобов’язаний:
1. У строк, встановлений договором, але не пізніше місяця до закінчення строку його дії, надіслати лист-повідомлення орендодавцю про намір скористатися переважним правом.
2. До листа-повідомлення додати проект відповідної додаткової угоди. Орендодавець, у свою чергу, зобов’язаний:

  • у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди;
  • перевірити його на відповідність вимогам закону;
  • узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
  • за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі державної власності та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі;
  • за наявності заперечень направити орендарю лист-повідомлення про прийняте рішення.

На етапі узгодження додаткової угоди сторони мають право пропонувати одна одній свої умови. Якщо сторони не досягли згоди щодо істотних умов, то переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

ПРОДОВЖЕННЯ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЛІ
Цим способом поновлення договору оренди орендар може скористатися, якщо з певних причин він не надіслав листа-повідомлення про намір використати переважне право оренди.

Нотатка

У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Ч. 6 ст. 33 Закону № 161

 

Як бачимо, якщо орендодавець своєчасно не надав заперечення про поновлення договору, він вважається поновленим. Отже, сторонами має бути підписаний новий договір оренди. У разі відмови орендодавця справа вирішується в суді. Однак практика показує, що орендодавець, як правило, прямо не відмовляється, а зазначає, наприклад, таке: «Вирішення порушеного у клопотан- ні питання неможливе». Таке формулювання засто- совується з метою позбавлення орендаря підстав звернутися до суду (адже прямої відмови немає, а якщо немає відмови, то нібито немає й спору). За наявності такої відповіді орендарю слід оскаржувати бездіяльність орендодавця, оскільки вона має ознаки протиправності. Зауважу, що під час розгляду спору суд може враховувати фактично вчинені орендарем дії за чч.1–5 ст. 33 Закону № 161 (добросовісне виконання умов договору) як додатковий аргумент на його користь.

ПОШИРЕНІ СИТУАЦІЇ ВІДМОВИ У ПОНОВЛЕННІ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ТА СПОСОБИ ЗАХИСТУ ОРЕНДАРІВ

У разі звернення орендарів до суду з оскарженням дії/бездіяльності орендодавців останні, звісно, заперечують проти позовних вимог. При цьому аргументи, які ними наводяться, майже ідентичні у всіх справах. Тож розглянемо поширені ситуації, які виникають між сторонами договорів оренди землі державної власності, аргументи орендодавців і контраргументи орендарів.

I. Орендодавець надіслав поштою своє заперечення в межах місячного строку, передбаченого ч. 6 ст. 33 Закону № 161. Орендар отримав його після спливу цього строку.

У такому випадку орендар має законні сподівання на поновлення договору оренди землі на новий строк. Адже заперечення має бути доведено до відома орендаря саме в місячний термін.

Норма ст. 33 Закону № 161 за таких обставин є спеціальною, якщо порівняти з іншими загальними нормами права, які використовують такі терміни, як «надсилання», «здача», «подання». Натомість у цьому випадку ключовим є термін «відсутність повідомлення». Тобто ст. 33 Закону № 161 достатньою умовою для поновлення договору оренди визначає не факт передачі орендодавцем заперечення до органу поштового зв’язку, а факт отримання його орендарем. Для підтвердження дати отримання заперечення суду може надаватися, зокрема, повідомлення про відправлення рекомендованого (а іноді й цінного, з описом вкладення) листа на адресу орендаря з відміткою про отримання, або інші докази.

II. Орендодавець заперечує, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору.

Для захисту орендар надає суду акт огляду земельної ділянки, складений комісією за участю, в т. ч. представників: орендаря, депутатів місцевого органу самоврядування, на території якого знаходиться земельна ділянка, та землевпорядника відповідної ради. Якщо орендодавець висловлює сумнів щодо форми та змісту акта, то орендар зазначає, що:

  • форма та зміст таких актів законодавчими вимогами не регламентовані, тому акти складаються у довільній формі;
  • доказами в суді є будь-які фактичні дані, за допомогою яких можливо встановити ті чи інші обставини;
  • орендодавець не надав суду доказу повернення ділянки з оренди, наприклад, відповідного акта передачі-приймання.

III. Орендодавець зазначає, що договір не містить усіх істотних умов.

У такому разі орендарю слід звернути увагу на дату підписання (а також, про всяк випадок, на дату державної реєстрації) договору оренди та звірити вимоги ст. 15 Закону № 161, що були актуальними на вказані дати. Адже зміна законодавства (щодо вимог до договорів) після укладення та набрання чинності договором не робить його недійсним. Наприклад, якщо договір підписаний/зареєстрований до 14.10.2008 р. (тобто до набрання чинності Законом України від 16.09.2008 р. № 509-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву»), то на той час закон не містив вимоги про включення до договору оренди землі умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

IV. Орендодавець зазначає, що межі орендованої земельної ділянки змінились.

Ця обставина унеможливлює поновлення договору на новий строк з огляду на ч. 12 ст. 33 Закону № 161.

Нотатка

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Ч. 12 ст. 33 Закону № 161

Слід звернути увагу, що зміна меж орендованої земельної ділянки може відбуватися через різні обставини, зважаючи на які має діяти орендар.

1. Частина орендованої земельної ділянки під час дії договору оренди була відведена у власність зацікавленим особам за згодою орендаря. Внаслідок цього межі та площа орендованої ділянки змінюються. Виникає необхідність внесення змін у договір оренди та реєстрації права оренди на оновлену ділянку зі зміненими межами та площею. Такі зміни необхідно було внести до закінчення строку дії договору! Якщо цього не зроблено, поновлення договору на новий строк стає неможливим.
2. Межі ділянки змінилися без відома та поза волею орендаря, який дізнається про це лише в судовому процесі. Це, як правило, є наслідком проведення централізованої інвентаризації державних земель сільгосппризначення у 2013 році. Але, як показує практика, в багатьох випадках інвентаризація проводилась формально, без виїзду на місцевість. У результаті межі і площа земельної ділянки, вказані у витягу з Державного земельного кадастру (станом на день розгляду справи), відрізняються від меж та площі цієї ділянки, зазначених у договорі оренди та первинних проектах землеустрою (що розроблялись перед передачею земельної ділянки в оренду).

У такому разі орендарю доцільно просити суд призначити судову земельну експертизу з метою встановлення дійсних меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Якщо межові знаки на ділянці збереглись і підтверджують відомості про земельну ділянку, зазначену в договорі оренди, то експертиза дасть висновок про незмінність меж земельної ділянки, що спростує доводи орендодавця в цій частині.

V. Не оновлено нормативну грошову оцінку (далі – НГО) орендованої земельної ділянки.

Відповідно до ст. 18 Закону № 161 визначено, що НГО розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільгосппризначення проводиться не рідше ніж один раз на 5–7 років. У той же час законодавством конкретно не визначено, хто саме (орендар чи орендодавець) має ініціювати її проведення. Спростовуючи такі аргументи в суді, орендар повинен вказувати на те, що передача земельних ділянок державної власності в оренду юридичній особі є формою договірних цивільних відносин. У такому випадку учасниками цих відносин є юридичні особи та держава Україна. Тому одна сторона договору не має переваг над іншою. Отже, держава Україна (як учасник цивільних відносин) не може покладати на юридичну особу-орендаря обов’язок замовлення технічної документації з визначення НГО землі та ініціювання відповідних змін до договору оренди землі. Зазвичай, оновлення НГО призводить до збільшення розміру орендної плати. Тож фактично стороною, зацікавленою в оновленні НГО земельної ділянки і, як наслідок, у збільшенні розміру орендної плати, є саме держава Україна (в особі орендодавця). Тому й ініціатива має виходити саме від орендодавця.

VI. Орендовані землі нібито відносяться до земель історико-культурного призначення.

Такі висновки орендодавці, як правило, роблять на підставі довідки Служби охорони культурної спадщини відповідної обласної державної адміністрації, в якій може бути зазначено, що:

  • на спірній ділянці наявні кургани, історичні поховання;
  • спірна ділянка обліковується як землі історико-культурного призначення.

При цьому орендодавець, посилаючись на ст. 122 Земельного кодексу України, вказує, що він не уповноважений розпоряджатися землями історико-культурного призначення і, отже, не може бути відповідачем у справі (тобто поновити договір оренди). Однак для надання земельній ділянці статусу земель історико-культурного призначення недостатньо лише наявності на відповідній території історико-культурного об’єкта. Для цього потрібне визнання особливого статусу такого об’єкта державою шляхом вчинення певних юридичних актів. Зокрема, шляхом включення об’єктів культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам’яток України, Списку охоронюваних археологічних територій України, Списку історичних населених місць України (стст. 13, 14 Закону України від 08.06.2000 р. № 1805-III «Про охорону культурної спадщини»). Отже, якщо відповідач не надав суду доказів включення об’єктів на спірних землях до зазначеного реєстру та списків, то його посилання на віднесення орендованої земельної ділянки до земель історико-культурного призначення є безпідставним.

Олексій Шамов,
адвокат, юридична група «ПРАВО»

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: