8

Нормативна грошова оцінка сільгоспугідь приватної власності

 

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку її проведення (ст. 201 ЗК), ст. 5 Закону № 1378) може бути:

нормативною – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки,  визначений за встановленими і затвердженими нормативами;

експертною – результат визначення оцінювачем вартості земельної ділянки та пов’язаних із нею прав із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Напрями використання нормативної грошової оцінки (далі – НГО) встановлено земельним та податковим законодавством. Зокрема, на підставі НГО визначається розмір:

земельного податку (ст. 13 Закону № 1378, ст. 271.1.1 Податкового кодексу, далі – ПК);

орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (ст. 13 Закону № 1378, ст. 289.1 ПК);

єдиного податку 4 групи (ст. 271, ст. 293.9 ПК).

Перелік випадків, коли застосовується експертна грошова оцінка (далі – ЕГО) земельної ділянки наведено у ч. 2 ст. 13 Закону № 1378 (проте вони не мають відношення до визначення розміру орендної плати). У ст. 201 ЗК визначено, що ЕГО використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Оскільки договір оренди земельної ділянки є цивільно-правовим, то можна дійти висновку, що для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності сторони мають право використовувати ЕГО.

Проте так історично склалося, що  на практиці для розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності застосовується НГО (тобто по аналогії із землями державної та комунальної власності). Тож розглянемо детальніше, в яких випадках вона проводиться, як отримати відомості про НГО ділянки та в яких випадках можливо розрахувати її самостійно.

Проведення НГО

НГО сільськогосподарських угідь в Україні було проведено станом на 01.07.1995 р. на основі рентного доходу, який створювався при виробництві зернових культур і визначався за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році. Саме прагнення привести показники НГО у відповідність до динаміки цін на зерно стало причиною збільшення з 01.01.2012 р. показників НГО ріллі на 75,6% (коефіцієнт 1,756) відповідно до постанови КМУ від 31.10.2011 р. № 1185.

Сьогодні власники та землекористувачі можуть замовити у землевпорядній організації проведення НГО певної земельної ділянки (ч. 2 ст. 15 Закону № 1378 та ст. 22 Закону «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. № 858-IV). Після проведення такої оцінки відповідна технічна документація підлягає державній експертизі  та має бути затверджена рішенням місцевої ради (для земель населеного пункту) або рішенням районної ради (для земель за межами населеного пункту як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення) (ст. 21, 23 Закону № 1378).

Як отримати інформацію про НГО

Для правильного розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності сільгосппідприємство, як правило, має володіти інформацією про діючу НГО такої ділянки. Дані про НГО оформлюються як Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (далі – Витяг). Витяг надається на конкретну земельну ділянку, що має кадастровий номер, тому отримати його щодо земельного масиву, який складається з кількох земельних ділянок, неможливо.

На сьогодні власник або користувач земельної ділянки може отримати Витяг, звернувшись до центру надання адміністративних послуг (утвореному при місцевих державних адміністраціях та органах місцевого самоврядування) або он-лайн. Для замовлення Витягу он-лайн необхідно:

зайти на сайт «Публічна кадастрова карта»(http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta)® ввести кадастровий номер земельної ділянки® у формі відомостей про земельну ділянку вибрати: “Замовити Витяг про НГО” ®, а ідентифікуватися з використанням або електронного цифрового підпису, або BankID Приватбанку, або BankID Ощадбанку, або через e-mail та пароль, або заповнити форму замовлення витягу.

Територіальний відділ ДЗК має надіслати електронний лист, у якому зазначено, як і де отримати підготовлений Витяг. Ця процедура безплатна.

Розраховуємо НГО самостійно

НГО земельної ділянки на поточний рік можна визначити і самостійно, але за умови, що НГО такої ділянки було проведено раніше (тобто якщо є Витяг, виданий навіть багато років тому).

Від того, в якому році проведено НГО ділянки, залежить алгоритм її визначення на поточний рік. Так, якщо відповідно до Витягу (отриманого раніше) НГО ділянки проведено станом на 01.07.1995 р., то така оцінка у 2016 році підлягає індексації на коефіцієнт 5,727, який визначається, виходячи з добутку коефіцієнтів індексації за період з 1996-го по 2015 рік (ці коефіцієнти наведено у таблиці):

Якщо ж НГО орендованої земельної ділянки було проведено після 01.07.1995 р., то для визначення її розміру у поточному періоді необхідно індексувати лише на коефіцієнти, що застосовувалися у роках, наступних за роком проведення такої оцінки.

Рік 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2005
Коефіцієнт 1,703 1,059 1,006 1,127 1,182 1,02 1,035
Рік 2007 2008 2009 2010-2013 2014 2015
Коефіцієнт 1,028 1,152 1,059 1 1,249 1,433

Крім того, як було зазначено вище, до показників НГО ріллі, проведеної станом на 01.07.1995 р. (з урахуванням індексації), застосовується також коефіцієнт змін у рентному доході – 1,756. Таким чином, якщо НГО ріллі проводилася у 1995 році, то для визначення її розміру у 2016 році слід застосувати коефіцієнт 10,057 (5,727 х 1,756).

Звертаємо увагу: Держгеокадастр оприлюднює коефіцієнт індексації за минулий рік до 15 січня поточного року, тобто якщо Витяг датовано з 01 до 15 січня, то в ньому НГО ймовірно буде зазначена без урахування коефіцієнта минулого року. Тому замовляйте Витяг після 15 січня – це гарантує, що інформація про НГО є актуальною.

Наприклад: сільгосппідприємство орендує земельну ділянку площею 2 га, має Витяг про НГО цієї ділянки від 20.03.2009 р. (тобто НГО проведено з урахуванням коефіцієнтів 2008 р.). Відповідно до Витягу:

  • площа ріллі  – 1,5 га та її НГО становить 9016 грн.;
  • площа сіножаті – 0,5 га та її НГО становить 2076 грн.

Отже, розраховуємо НГО цієї ділянки для визначення орендної плати у 2016 р.:

  • рілля:  9016 грн. х 1,059х1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,249 х 1,433 х 1,756 = 30  008,41 грн.
  • перелоги:  2076 грн. х 1,059 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,0 х 1,249 х 1,433 = 3 934,88  грн.

Перспективи щодо нової НГО

На сьогодні навіть застосування коефіцієнта 1,756 до НГО ріллі не дає змоги повною мірою забезпечити об’єктивність та достовірність НГО земель сільськогосподарського призначення відносно сучасних умов господарювання. Адже вихідні дані для НГО сільгоспугідь у 1995 році були прив’язані до даних економічної оцінки земель колгоспів і радгоспів Української РСР за результатами їх господарювання у 1981–1987 рр. та до показників сільгоспвиробництва за 1986 –1990 рр. Звичайно, ці дані давно втратили актуальність і не відповідають сучасним організаційно-економічним та технологічним умовам ведення сільського господарства.

Крім того, нині НГО прив’язана до поточних цін на зерно без урахування реальної динаміки собівартості сільгосппродукції та не враховує природно-сільськогосподарське районування України. Тобто вона ґрунтується на адміністративно-територіальному устрої і об’єктивно не диференціює територію країни за природними умовами для ведення сільського господарства.

Отже, потрібен новий методологічний підхід до визначення НГО сільгоспугідь. Важливість цього питання підтверджено розпорядженням КМУ від 04.03.2015 № 213 р. і підтримується всіма аграріями.  Проект нової Методики оприлюднено на сайті Держгеокадастру для обговорення. Проте він викликає багато дискусій, особливо у науковому середовищі, щодо підходів до розрахунків нормативів капіталізованого рентного доходу. Також є побоювання, що нову грошову оцінку земель навряд чи підтримає Мінфін, оскільки відповідно до нової Методики середня нормативна оцінка 1 га ріллі по Україні зменшиться на 11%.

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: