27

Несплата орендної плати – шлях до втрати землі

Як би дивно це не виглядало, але не завжди орендодавці зацікавлені отримати орендну плату за земельну ділянку, передану ними в оренду. Розглянемо, в яких ситуаціях це трапляється, та як діяти сільгосппідприємству-орендарю, аби захистити своє право користування земельною ділянкою.

ЧОМУ НЕ ПРИХОДИТЬ ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Однією з причин нез’явлення орендодавця за орендною платою може бути бажання отримати підставу для звернення до суду із позовом про дострокове розірвання договору оренди. Адже систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Звертаємо увагу, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається,

якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 4 ст. 31 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). Тобто цього зробити не можна, якщо в договорі оренди земельної ділянки чітко не прописано право сторін розірвати договір в односторонньому порядку.

Тому деякі орендодавці, які мають бажання достроково змінити орендаря, намагаються скористатися іншими законодавчими нормами. Так, стст. 31, 32 Закону No 161 визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду. Також підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (ст. 141 Земельного кодексу України, далі – ЗКУ). При цьому підставою для дострокового розірвання договору оренди в таких справах суди визнають саме систематичну, тобто неодноразову (два та більше разів), несплату орендної плати у строки, встановлені договором. Отже, якщо договором оренди передбачена сплата орендної плати щорічно, то систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років. Якщо сплата орендної плати передбачена щомісячно, то, відповідно, несплата протягом 2 і більше місяців може бути визнана систематичною. Якщо ж має місце лише затримка виплати орендної плати – це не є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Іншою причиною може стати смерть орендодавця, відсутність спадкоємців або їх відмова отримати орендну плату. Мотивом для такої відмови може бути:

➨ бажання достроково розірвати договір оренди з метою укласти його з іншою особою, або вплинути на орендаря щодо зміни терміну дії договору, збільшення орендної плати тощо;

➨ неприйняття спадщини або прийняття спадщини без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку (відповідно, спадкоємці ще не мають права оформлювати спадок та отримувати оренду плату).

Таким чином, випадки, коли фізична особа – власник земельної ділянки (або його спадкоємці) не отримує орендну плату, для агропідприємства-орендаря є ризиком втратити право користування земельною ділянкою.

ФОРМИ ВИПЛАТИ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ

Відносини орендодавця з орендарем регулюються (окрім законодавчих норм) договором оренди земельної ділянки. Саме в цьому документі сторони прописують усі умови використання земельної ділянки, деталізують права та обов’язкисторін. Договір оренди не повинен суперечити нормам чинного законодавства.

Договором оренди визначаються розмір орендної плати, порядок і форма її виплати. На практиці можливі такі варіанти виплати орендної плати:

➨ у грошовій формі шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок орендодавця, зазначений у реквізитах до договору;

➨ у грошовій формі шляхом отримання її особисто орендодавцем у касі агропідприємства-орендаря;

➨ у натуральній формі.

Перший варіант виплати орендної плати є найбільш вигідним для орендаря. По-перше, немає додаткового документообігу, як-то: заяв орендодавця, касових документів тощо. По-друге, орендодавець не може не отримати орендну плату, крім випадку, коли буде закрито картковий рахунок.

         Нотатка

Поточні рахунки клієнтів банків закриваються:

  • на підставі заяви клієнта;
  • у разі смерті власника рахунку – фізичної особи – за зверненням спадкоємця;

Банк може відмовитися від договору банківського рахунку та закрити поточний рахунок клієнта, якщо операції за цим рахунком не здійснюються протягом трьох років підряд і на цьому рахунку немає залишку коштів.

П. 20.1 Інструкції про порядок відкриття,використання і закриття рахунків у національній та іноземних валютах, затвердженої Постановою Правління НБУ 12.11.2003 р. № 492

Якщо орендар спробує перерахувати кошти на закритий картковий рахунок, то кошти повернуться йому, при цьому банк не повідомить про причини закриття рахунку.

У такій ситуації орендар зрозуміє, що рахунок закрито або орендодавцем самостійно, або його спадкоємцями. Проте умовами договору оренди повинно бути передбачено, що в разі зміни реквізитів сторони зобов’язані повідомити іншу сторону (тобто про закриття карткового рахунку орендодавець (або його спадкоємець) повинні повідомити орендаря).

Банк може самостійно закрити поточний рахунок клієнта, якщо на ньому немає залишку коштів, але такої ситуації виникнути не повинно, оскільки орендар сплачує на цей рахунок орендну плату. Тому навіть у разі смерті орендодавця його картковий рахунок фактично діятиме до звернення спадкоємців у банк. До цього часу орендар може перераховувати орендну плату та навіть не знати, що орендодавець помер.

Другий і третій варіант виплати орендної плати вимагають особистої присутності орендодавця, що може стати проблемою для орендаря. Адже орендодавець, який має намір достроково розірвати договір оренди, може просто не являтись за орендною платою. Як ми вже зазначали вище, це дасть змогу йому отримати підстави для звернення до суду з відповідним позовом.

ЩО РОБИТИ ОРЕНДАРЮ

Орендар, який має намір продовжувати використовувати земельну ділянку та стикнувся з небажанням орендодавця отримати орендну плату, не повинен чекати, а повинен діяти. Так, першим кроком може бути направлення листа такому орендодавцю. Лист направляється на адресу, зазначену в договорі (або іншу, якщо про неї орендаря повідомлено належним чином). У листі необхідно наголосити на тому, що орендар, дбаючи про належне виконання умов договору оренди, запрошує орендодавця для отримання орендної плати, (див. зразок листа-повідомлення).

   Зразок

Громадянину Олещенку Михайлу Петровичу
вул. Травнева, 15, с. Ліщинці,
Погребищенський район,
Вінницька область

ЛИСТ-ПОВІДОМЛЕННЯ
про необхідність отримання орендної плати
за земельну ділянку за договором № 10/2-2010 від 10.02.2010 р.

Шановний Михайле Петровичу!

Нормами чинного законодавства передбачено, що орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до п. 9 Договору оренди земельної ділянки № 10/2-2010, укладеного 10.02.2010 р. між Товариством (Орендарем) та Вами (Орендодавцем) (далі – Договір оренди), орендна плата виплачується Орендарем у грошовій формі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 3000 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі.

Крім того, умовами зазначеного Договору оренди визначено, що орендна плата сплачується Орендодавцю за адресою Орендаря, вказаною в реквізитах договору оренди, починаючи з 15 серпня та не пізніше 31 грудня відповідного року.

У зазначений в Договорі оренди термін Ви не з’явилися для отримання орендної плати. Для забезпечення належного виконання умов Договору оренди просимо Вас протягом 20 днів з дня отримання цього листа-повідомлення з’явитися за адресою, вказаною в реквізитах договору оренди (вул. Київська, 7, м. Погребище, Вінницька обл.), для отримання нарахованої Вам орендної плати за 2016 рік у сумі 4100 грн (з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі).

З повагою

Директор ТОВ «Веселка»                                                   (підпис)                                      О.В. Головань

Лист необхідно зареєструвати в журналі вихідної кореспонденції орендаря та направити цінним листом на адресу орендодавця, зазначену в договорі оренди. Направлення цінного листа дасть можливість орендарю в подальшому, в разі виникнення спору, довести, який саме лист було направлено орендодавцю.

      Нотатка

Внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення.
У разі приймання внутрішніх поштових відправлень з оголошеною цінністю з описом вкладення бланк опису заповнюється відправником у двох примірниках. Працівник поштового зв’язку повинен перевірити відповідність вкладення опису, розписатися на обох його примірниках і проставити відбиток календарного штемпеля. Один примірник опису вкладається до поштового відправлення, другий видається відправникові.

Правила надання послуг поштового зв’язку, затверджені Постановою КМУ від 05.03.2009 р. № 270

Якщо орендар не отримав відомостей від орендодавця (він не надав відповіді на листа та не отримав орендну плату), то орендарю доцільно вжити заходів для того, аби дізнатися, чи не змінився власник земельної ділянки. Дізнатися, хто є новим власником земельної ділянки, можна на сайті https://kap.minjust.gov.ua.

У разі отримання орендарем відомостей про зміну власника лист направляється новому власнику.

Слід зауважити, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря (ст. 31 Закону № 161, ст. 1481 ЗКУ).

Другим кроком може бути внесення належних орендодавцю грошових коштів за договором оренди на депозит нотаріуса або нотаріальної контори. Так, відповідно до ч. 1 ст. 537 Цивільного кодексу України боржник має право виконати свій обов’язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі:

➨ відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов’язання;

➨ ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку;

➨ відсутності представника недієздатного кредитора.

У кожному окремому випадку орендар самостійно приймає рішення, як йому діяти в разі нез’явлення орендодавця за орендною платою: чи направляти листа, чи відразу звернутися до нотаріуса.

НА МАЙБУТНЄ

Проте зазначені вище шляхи є лише способом мінімізувати негативні наслідки за вже укладеними договорами оренди. Для того, щоб забезпечити максимальний захист свого права користування, орендар повинен урахувати можливі негативні наслідки неотримання орендодавцем орендної плати в договорі оренди. Наприклад, розділи договору оренди можна викласти в такій редакції:

Форма орендної плати та порядок її виплати

<…>

  1. Орендна плата вноситься щорічно до «31» грудня кожного відповідного року шляхом перерахування коштів через фінансові установи на картковий рахунок Орендодавця, зазначений у реквізитах цього Договору.

10.1. Орендодавець має право отримати орендну плату особисто в касі Орендаря за умови подання заяви довільної форми до 01 листопада кожного відповідного року. Заява є дійсною до 31 грудня кожного відповідного року. Для отримання орендної плати Орендодавець повинен з’явитись за адресою: вул. Київська, 7, м. Погребище, Вінницька обл.

10.2. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати (розрахованої відповідно до п. 9 цього Договору після сплати податків, встановлених законодавством) за земельну ділянку можуть також здійснюватися у натуральній формі. В такому разі про здійснення розрахунків у натуральній формі Орендодавець до 01 листопада кожного відповідного року повинен надати Орендарю відповідну заяву довільної форми. Заява є дійсною до 31 грудня кожного відповідного року. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату виплати орендної плати.

  1. У разі нез’явлення Орендодавця для отримання орендної плати в строки зазначені в п. 10 цього Договору вважається, що Орендар зробив все можливе для виплати орендної плати і звільняється від відповідальності за несвоєчасне внесення орендної плати. В разі звернення Орендодавця за отриманням орендної плати після 31 грудня, орендна плата сплачується Орендодавцю протягом 14 (чотирнадцяти) робочих днів з моменту такого звернення.
  2. У разі отримання Орендарем відомостей про смерть Орендодавця орендна плата депонується на рахунках Орендаря до звернення спадкоємців Орендодавця. Після звернення спадкоємців Орендодавця до Орендаря та надання правовстановлюючих документів на земельну ділянку Орендар протягом 10 робочих днів зобов’язаний виплатити належну до виплати суму орендної плати.

<…>

Інші права та обов’язки сторін

  1. Обов’язки Орендодавця:

– передати Орендарю за актом приймання-передачі у належному стані та у визначених межах земельну ділянку згідно з цим Договором;
– не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
– не втручатися у підприємницьку діяльність Орендаря та не створювати йому перешкод при виконанні умов цього Договору;
– попередити Орендаря про всі особливі властивості та недоліки земельної ділянки;
– у разі дострокового розірвання цього Договору посеред сільськогосподарського року, з будь-яких причин, компенсувати Орендарю витрати по незавершеному виробництву та відшкодувати неотриману вигоду;
– у разі підготовки до продажу (відчуження) земельної ділянки або права на неї повідомити в письмовій формі за три місяці Орендаря про намір продати (відчужити) земельну ділянку або права на неї із зазначенням її/його ціни та інших умов, на яких вона продається, а також при зміні будь-яких умов продажу (відчуження) земельної ділянки або права на неї письмово повідомити Орендаря за один місяць;
– повідомити Орендаря в місячний термін про зміну місця проживання (фактичне місце проживання або місце реєстрації) та/чи банківських реквізитів;
– своєчасно звертатись за отриманням орендної плати, а в разі неможливості направляти відповідне повідомлення.

<…>

Крім того, агропідприємствам доцільно внести зміни до раніше укладених договорів оренди, включивши визначені вище умови. Для цього сторони можуть укласти додаткову угоду, у якій зазначені пункти договору оренди викласти в новій редакції. Така додаткова угода не підлягає реєстрації в Державному реєстрі прав. Нагадаю, що відповідно до ст. 4 Закону № 161 орендодавцями земельних ділянок є громадяни, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Тож необхідно, аби додаткову угоду, як і договір оренди земельної ділянки, підписував саме власник. Інша особа (чоловік, дружина, батько, мати, сестра, брат, сусід тощо) може підписувати лише за наявності доручення.

Олександр Норочевський,
адвокатПроблема дострокового розірвання договору оренди землі за ініціативою орендодавця стає більш загрозливою, враховуючи можливе відкриття вільного обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення.Окремим негативним фактором стає досить специфічне «бачення» з боку суду касаційної інстанції –Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (далі – ВССУ). Конкретним прикладом може слугувати його ухвала від 16.03.2016 р. у справі № 6-29484ск15.Скасовуючи рішення судів першої та апеляційної інстанцій, ВССУ, виходив з того, що у будь-якому випадку орендну плату треба платити, навіть у разі, якщо особа орендодавця (мова йде про спадкоємця) є невідомою.Практика автора дозволяє вивести дві загрозливі для орендаря ситуації, які можуть виникнути в нього у взаємовідносинах з громадянами-орендодавцями:➤ спадкоємець навмисно не надає орендареві докази свого правонаступництва, щоб потім вимагати дострокового розірвання договору оренди землі;➤ орендодавці (часто кимось підбурювані) категорично відмовляються брати орендну плату як готівковими коштами, так і отримувати поштові перекази.І у першому, і у другому випадку, орендодавці відмовляються від отримання будь-якої поштової кореспонденції.Негативним також є те, що спочатку один й той же самий районний суд і колегії апеляційного суду приймали рішення на користь орендаря. Потім судова практика змінилася, і в зовсім ідентичних справах, рішення стали виносити протилежні — на користь орендодавця. А ВССУ не став скасовувати жодного з таких рішень, не зважаючи на те, що вони протирічать одне одному.Такий досвід доводить – єдиним більш-менш дієвим заходом від таких загрозливих дій орендодавців та їх спадкоємців є перехід до виключно безготівкових розрахунків з орендодавцями.

Зрозуміло, це не так просто зробити, бо треба проводити комплекс заходів починаючи з роз’яснювальної роботи – закінчуючи укладанням додаткових угод до договорів.

Але сенс у цьому є.

Факт зарахування грошових коштів на рахунок орендодавця буде безспірним підтвердженням виконання перед ним зобов’язання.

Ірина Дмитерко,
редактор

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: