36

Комісія Мін’юсту – реальна допомога в боротьбі з незаконною реєстрацією прав аналізуємо позитивний досвід

Володимир Мельник, начальник відділу захисту корпоративних прав та правового забезпечення AIK Group

Опис ситуації 2017 року

У  червні 2017 року була вчинена перша спроба рейдерського захоплення 240 га земель, якими на законних підставах користується ТОВ «Куриловецьке і К». Злочинці подали на реєстрацію сфальсифіковані угоди про розірвання чинних договорів оренди землі, укладених ТОВ «Куриловецьке і К» з власниками земельних ділянок. При цьому підписи директора товариства та печатка, а також довіреність на підставну особу були підроблені.

Одночасно держреєстратору були подані договори оренди на ці ж земельні ділянки, де орендарем значилося ТОВ «Агросервіс Біликівці».

Держреєстратором на підставі зазначених документів були проведені реєстраційні дії з припинення права оренди землі ТОВ «Куриловецьке і К» та реєстрації такого права за ТОВ «Агросервіс Біликівці».

Вирішення

Після ознайомлення зі справжніми зразками підписів директора ТОВ «Куриловецьке і К» та справжніми відбитками печаток підприємства, держреєстратор, зрозумівши, що надані йому документи були підроблені (сфальсифіковані), скасував свої реєстраційні записи як помилкові.

Опис ситуацій 2018 року

У лютому 2018 року та серпні 2018 року здійснено дві протиправні реєстрації 99 (у лютому) та 100 (у серпні) сфальсифікованих угод про розірвання договорів оренди землі, укладених між власниками земельних ділянок і ТОВ «Куриловецьке і К».

Так, до державного реєстратора комунального підприємства звернулася невстановлена особа та надала:

  • підроблену довіреність від ТОВ «Куриловецьке і К» (підпис директора та печатка підроблені);
  • підроблені угоди про розірвання договорів оренди землі та акти прийому-передачі земельних ділянок;
  • платіжні документи про сплату реєстраційного збору за реєстрацію припинення права оренди, оплачені нібито ТОВ «Куриловецьке і К».

На підставі вказаних документів держреєстратором були проведені реєстраційні дії з припинення права оренди землі ТОВ «Куриловецьке і К».

Одразу ж після цього до іншого держреєстратора звернувся представник ТОВ «Агросервіс Біликівці – 1» (в лютому) та ТОВ «Агросервіс Біликівці –2» (у серпні), який надав для реєстрації договори оренди цих же земельних ділянок, укладені з ТОВ «Агросервіс Біликівці – 1» та ТОВ «Агросервіс Біликівці – 2» відповідно. Право оренди ТОВ «Агросервіс Біликівці – 1» та ТОВ «Агросервіс Біликівці – 2» було зареєстровано (і в лютому, і в серпні).

Внаслідок злочинних дій були суттєво порушені законні права та інтереси ТОВ «Куриловецьке і К», зокрема припинено право оренди земельних ділянок загальною площею близько 400 га, велика кількість яких була під посівами озимих (в лютому), сої та соняшника (у серпні).

Вирішення

З  метою захисту законних прав та інтересів ТОВ «Куриловецьке і К» звернулося зі скаргою до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації при Мін’юсті (далі – комісія).

Під час розгляду скарги ТОВ «Куриловецьке і К» комісією було встановлено, що держреєстратор грубо порушив вимоги чинного законодавства, які регулюють підстави та порядок вчинення реєстраційних дій. Зокрема, порушуючи вимоги чч. 2 та 4 ст. 18 Закону України від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) і п. 571 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127, держреєстратор не перевірив:

  • цивільну правоздатність і дієздатність юридичної особи;
  • обсяг повноважень представника юридичної особи шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань відомостей про таку юридичну особу, у т. ч. її установчих документів;
  • відповідність реєстраційної дії, яка вчиняється, обсяг її цивільної правоздатності та дієздатності.

Невиконання вказаних норм стало наслідком залишення держреєстратором поза увагою (або умисного ігнорування) того факту, що в статуті ТОВ «Куриловецьке і К» закріплені обмеження повноважень директора. А саме: визначено, що директор вносить зміни та/чи припиняє правочини, предметом яких є земельна ділянка та/чи права на неї, виключно за умови отримання попереднього схвалення таких дій загальними зборами учасників товариства.

Такого рішення вищого органу ТОВ «Куриловецьке і К» Особа-1 (яка діяла за підробленою довіреністю) реєстратору не надавала і не могла надати.

За результатами розгляду скарги Мін’юстом виданий наказ, яким, зокрема, скасовано:

– протиправні реєстраційні дії щодо припинення права оренди землі ТОВ «Куриловецьке і К» на підставі підроблених угод про розірвання договорів оренди;

– протиправну реєстрацію права оренди земельних ділянок за ТОВ «Агросервіс Біликівці – 1» та ТОВ «Агросервіс Біликівці – 2» .

Інші дії ТОВ «Куриловецьке і К»

ТОВ «Куриловецьке і К», окрім оскарження неправомірних дій держреєстраторів, вчиняло й інші дії, спрямовані на запобігання незаконним діям третіх осіб.

Так, місцевою прокуратурою було надіслано всім акредитованим суб’єктам держреєстрації області листа з інформацією про досудове розслідування в рамках кримінального провадження за фактами підробки додаткових угод про розірвання договорів оренди землі між пайовиками та ТОВ «Куриловецьке і К». У листі також зазначалось, що слідство володіє інформацією про наміри певних осіб з метою рейдерського захоплення подати до одного з держреєстраторів області підроблені додаткові угоди про розірвання договорів оренди землі між власниками землі та ТОВ «Куриловець-
ке і К» і підроблені договори оренди землі з іншою юридичною особою. З метою недопущення злочинних дій прокурор попередив усіх держреєстраторів про необхідність негайного інформування правоохоронних органів у разі подання їм документів, що стосуються перереєстрації прав оренди ТОВ «Куриловецьке і К» .

За заявою ТОВ «Куриловецьке і К» відділенням поліції зареєстроване кримінальне провадження, проводилось досудове слідство.

Адвокатом ТОВ «Куриловецьке і К» обласній філії комунального підприємства «Центр держаної реєстрації» було надіслано листа, в якому, зокрема, повідомлялося про те, що ТОВ «Куриловецьке і К» не планує розірвання будь-яких договорів оренди земельних ділянок у відповідній області до закінчення строку їх дії. До цього листа була додана копія наказу Мін’юсту, яким скасовувалися незаконні рішення держреєстраторів, прийняті в лютому 2018 року.

Іван Трофименко,

заступник директора департаменту

державної реєстрації та нотаріату

На жаль, подібні випадки вже мають в Україні сезонний характер. Комісія Мін’юсту в період посівних та жнив щотижня розглядає подібні ситуації захоплення сільгосппідприємств. Як у випадках із подвійною реєстрацією договорів оренди, так і у випадках реєстрації «нових власників підприємств» Комісія оцінює дії саме державного реєстратора і з точки зору:

  • чи було йому подано весь необхідний пакет документів;
  • чи було ним перевірено повноваження осіб;
  • чи було здійснено необхідні пошуки;
  • чи відбулася взаємодія із ДЗК і чи встановлено відсутність або наявність вже зареєстрованих і чинних на мо мент звернення до реєстратора прав оренди.

У випадках встановлення порушень саме в цих моментах комісія Мін’юсту правомочна поновити порушені права та скасувати відповідну реєстраційну дію.

Слід зауважити, що за наявності судового спору щодо земельної ділянки або реєстраційної дії, Мін’юст не зможе скасувати реєстраційну дію і такі спори вже мають розглядатися далі судом. Отже, останню крапку в подібних спорах може поставити лише суд. Рішення Мін’юсту жодним чином не впливають на чинність документів, на підставі яких проводилася державна реєстрація.

При цьому звернення до комісії було і залишається найшвидшим шляхом для відновлення порушених прав. Але в цьому випадку дуже важливо правильно скласти скаргу. Інакше скарга може залишитися без розгляду з формальних підстав. Такою підставою, наприклад, може бути відсутність засвідчених в установленому порядку копій документів, що додаються до скарги, чи відомостей щодо наявності або відсутності судового спору тощо.

Скарга розглядається, як правило, в 30-денний строк, а рішення підлягає виконанню протягом доби після його прийняття.

Віталій Черепаха,

голова Комітету з антикорупційного законодавства,

фінансового моніторингу та антирейдерства Громадської ради при Мін’юсті України

Чим цей випадок особливий? Тим, що, по суті, за аналогічними документами реєстратор сумнозвісного комунального підприємства здійснив тотожне порушення порядку реєстрації, усвідомлюючи, що Антирейдерська комісія вже скасувала такі реєстраційні дії. Звісно, його відключили від реєстру і без сумніву він понесе ще й кримінальну відповідальність, оскільки явний умисел тут вбачається, так як попередження законного орендаря і попередній наказ комісії комунальне підприємство отримало і цей фахівець мав змогу побачити історію змін у реєстрі.

Більше того, на нещодавній зустрічі Президента з бізнесом міністр юстиції анонсував позбавлення акредитації комунальних підприємств у сфері державної реєстрації із передачею цих функцій органам місцевого самоврядування.

ВИСНОВОК

Отже, протягом двох років щодо одного підприємства було скоєно три спроби незаконного заволодіння правами оренди земель сільськогосподарського призначення. Найбільше обурює зухвалість шахраїв, які тричі підряд застосовували вже відпрацьовану схему. У ситуації, що розглядалася, підприємство змогло захистити свої права завдяки швидкому реагуванню керівництва та фаховим діям юристів і адвокатів. На жаль, станом на сьогодні жоден держреєстратор не притягнутий до відповідальності.

Тому керівникам сільгосппідприємств, що бажають зберегти активи свого підприємства, потрібно завжди «тримати руку на пульсі», за можливості – моніторити інформацію в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. А в разі виникнення спроб шахрайських дій – реагувати негайно. Як показує досвід, найчастіше такі шахрайські дії спрямовані на те, щоб після незаконного переоформлення прав зібрати врожай. Після цього шахраї можуть втратити інтерес до землі, тоді як постраждала сторона може місяцями (а то й роками) доводити в суді, що перереєстрація прав була незаконною, врожай фактично вкрали тощо.

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: