9

Индексация арендной платы

На размер арендной платы влияет ее индексация, если иное не установлено договором аренды (ч. 3 ст. 21 Закона № 161, п. 10 Типового договора аренды земли, утвержденного постановлением КМУ от 03.03.04 г. № 220). Индексация арендной платы является средством компенсации арендодателю потерь от обесценивания денежных средств.

Справка

Инфляция (латин. inflatio — «раздувание») — это продолжительный рост общего уровня цен, что соответственно является свидетельством снижения покупательной способности денег (согласно Википедии).

Следовательно, если в договоре арендная плата определена в натуральном выражении, т.е. арендодателю из года в год выдается определенное количество сельхозпродукции, положение об индексации арендной платы неуместно. Ведь в связи с ростом цен увеличивается и стоимость этой продукции, а значит, увеличивается и размер арендной платы.

Порядка индексации арендной платы за земли частной собственности, утвержденного нормативными документами, нет, поэтому он должен устанавливаться в договоре аренды по соглашению сторон. Об этом центральный налоговый орган уведомил налогоплательщиков еще в 2004 году (письмо от 21.04.2004 г. № 3047/6/11-1316).

Проанализировав нормы законодательных и нормативных актов, предлагаем следующие варианты проведения индексации:

  1. Применяем налоговый метод, при котором обратимся к п. 289.2 НКУ, содержащему порядок проведения индексации арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности. Этот метод заключается в ежегодной индексации нормативной денежной оценки (далее – НДО) таких земель на коэффициент индексации.

В данном случае агропредприятие для расчета арендной платы применяет НДО земельного участка, рассчитанный по состоянию на 1 января текущего года с учетом коэффициента индексации, сложившегося за предыдущий год.  

Преимущество данного метода: не надо самостоятельно рассчитывать коэффициент индексации НДО, поскольку Госгеокадастр ежегодно сообщает его размер в своих письмах.

При использовании этого метода размер арендной платы будет меньшим, чем при других возможных методах проведения индексации, поскольку при его применении не учитываются инфляционные процессы, которые характеризуются индексом до 110 %. Кроме того, он не учитывает инфляцию за текущий год (ведь коэффициент индексации рассчитывается на основании индекса потребительских цен за предыдущий год). Данный метод и целесообразно, и обоснованно применять в тех случаях, когда в договоре аренды арендная плата установлена в процентном отношении от НДО.

  1. Используем кумулятивный метод. Согласно этому методу показатели постепенно накапливаются и суммируются. Таким образом, коэффициент индексации арендной платы определяется путем перемножения индексов инфляции за период с месяца, следующего за месяцем, в котором был заключен договор аренды, до месяца выплаты арендной платы. Данный коэффициент применяется к размеру арендной платы, указанной в договоре аренды, поэтому этот метод целесообразно применять по договорам, в которых арендная плата установлена в фиксированной сумме.

Преимуществом данного метода является то, что он полностью учитывает инфляционные процессы и для физического лица-арендодателя является наиболее понятным. Арендная плата с применением этого метода индексации будет большей, чем при индексации НДО.   

  1. Применяем п.13 Методики расчета арендной платы по государственному имуществу и пропорций ее распределения, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.1995 г. № 786. Суть этой методики состоит в том, что арендная плата за каждый следующий месяц определяется путем корректировки размера месячной арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.

Воспользоваться этим порядком можно в том случае, если согласно договора арендная плата выплачивается ежемесячно или ежеквартально (что очень нетипично для сельхозпредприятий). А также в случаях, когда в договоре аренды срок выплаты не указан, поскольку в этом случае согласно ч. 5 ст. 762 ГКУ арендатор обязан выплачивать арендную плату ежемесячно.

  1. Используем смешанный метод. Он заключается в одновременном применении положения п. 289.2 НК (в части определения размера НДО земли с учетом индекса потребительских цен за предыдущий год) и использования кумулятивного метода (в части определения коэффициента индексации за текущий год). То есть сумма арендной платы определяется, исходя из НДО земли, действующей в текущем году, затем она индексируется на индексы потребительских цен, сложившиеся за период с января по месяц фактической выплаты.

Данный метод обоснованно применять в тех случаях, когда в договоре аренды арендная плата установлена в процентном отношении от НДО. Для наглядности в таблице приведем индексы инфляции с 2008 года.

Месяц 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Январь 102,9 102,9 101,8 101 100,2 100,2 100,2 103,1 100,9
Февраль 102,7 101,5 101,9 100,9 100,2 99,9 100,6 105,3 99,6
Март 103,8 101,4 100,9 101,4 100,2 100 102,2 110,8 101
Апрель 103,1 100,9 99,7 101,3 100 100 103,3 114 103,5
Май 101,3 100,5 99,4 100,8 99,7 100,1 103,8 102,2 100,1
Июнь 100,8 101,1 99,6 100,4 99,7 100 101 100,4 99,8
Июль 99,5 99,9 99,8 98,7 99,8 99,9 100,4 99 99,9
Август 99,9 99,8 101,2 99,6 99,7 99,3 100,8 99,2 99,7
Сентябрь 101,1 100,8 102,9 100,1 100,1 100 102,9 102,3 Х
Октябрь 101,7 100,9 100,5 100 100 100,4 102,4 98,7 Х
Ноябрь 101,5 101,1 100,3 100,1 99,9 100,2 101,9 102 Х
Декабрь 102,1 100,9 100,8 100,2 100,2 100,5 103 100,7 Х
ИТОГО 1,223 1,123 1,091 1,0456 0,998 1,005 1,249 1,433

От того, какой порядок индексации изберет сельхозпредприятие, зависит размер арендной платы и, следовательно, размер налогов, которые надо перечислить в бюджет.

Как правило, договора аренды не содержат такого порядка. Что можно сделать в такой ситуации? Поскольку инфляционные процессы в Украине стремительны, целесообразно такой порядок разработать, и на его основании составить дополнительное соглашение к договору аренды.

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: