18

Договір оренди будівлі без нотаріального посвідчення?

Підприємство у листопаді 2014 р. уклало у простій письмовій формі договір оренди будівлі строком на 2 р. 6 міс. У 2017 р. має намір укласти додаткову угоду про продовження дії цього договору на такий саме термін. Чи обов’язково посвідчувати нотаріально таку додаткову угоду? Якщо не посвідчити нотаріально – чи не буде такий договір нікчемним?

Відповідно до ст. 793 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Статтею 220 ЦКУ визначені правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору: він визнається нікчемним.

Проаналізувавши норми законодавства та судові рішення касаційних інстанцій у відповідних спорах, можна дійти наступного висновку.

Якщо додаткова угода до договору оренди нерухомого майна передбачає змінення пункту договору, який передбачав менш ніж трирічний строк, то за загальним правилом, передбаченим ст. 654 ЦКУ, така додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Наприклад, договір оренди (не посвідчений нотаріально) містив таке формулювання:
«2.1. Строк дії договору становить 2 роки шість місяців», а у додатковій угоді зазначено «п. 2.1. договору № 1 від 01.11.2014 р. викласти в новій редакції: 2.1. Строк дії договору становить чотири роки». У такому разі додаткова угода підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки загальний строк користування орендованим майном становить більше трьох років.

Однак нотаріуси, враховуючи засади ст. 203, 654, 793 ЦКУ, не бажають задовольняти такі вимоги сторін, оскільки неможливо укласти нотаріально посвідчену угоду до договору, що не пройшов нотаріальне посвідчення.

Разом із тим існує можливість уникнути такої ситуації. Так, суди зазначають, що нормами ст. 794 ЦКУ визначено: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який було раніше встановленно договором.

Отже, суди вказують, що не потребує нотаріального посвідчення договір оренди нерухомого майна, який укладено на строк до трьох років і в подальшому дію якого було пролонговано загальним строком більше трьох років, оскільки такий договір на дату його укладення відповідав вимогам законодавства щодо дотримання форми договору. Тобто якщо при укладанні договору оренди нерухомого майна сторони визначили строк оренди менше трьох років, але передбачили можливість поновлення (лонгації) такого договору без укладення додаткової угоди (а лише за умови, наприклад, продовження користування майном та відсутності заперечень від орендодавця), то така форма договору відповідає вимогам чинного законодавства і не призведе до його нікчемності, а договір оренди не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Враховуючи вищевикладене у наведеній ситуації, якщо договір оренди:

➤ містить умову щодо лонгації (за умови дотримання певних вимог), то укладати будь-які додаткові угоди, зокрема про продовження його дії, не потрібно (адже такий договір вважається продовженим);

➤ не містить такої умови, то сторонам доцільно укласти додаткову угоду, якою передбачити положення щодо лонгації такого договору (за умови дотримання певних вимог), що також надасть підстави вважати договір продовженим.

Ян Білоголовий, юрист

журнал «АгроPPRO» № 2,2017

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: