17

Антирейдерський закон: держава захищає власників нерухомості від своїх же непродуманих реформ

02.11.2016 р. набув чинності Закон від 06.10.2016 р. № 1666-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності» (далі Закон № 1666). Він отримав народну назву «антирейдерський», оскільки передбачає посилення захисту прав власності, економічних інтересів громадян та інвесторів, а також зменшує ризики незаконного заволодіння майном.

Нагадаю, що 13.12.2015 р. був прийнятий у новій редакції Закон від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952), який і став відправною точкою для зловживань з боку недобросовісних осіб (див. Таблицю).

№ з/п Основні принципи ліберальної реформи 2016 року Наслідки лібералізації, причини  збільшення ризиків
1 Нотаріусів наділили повноваженнями державних реєстраторів прав на нерухоме майно (в т.ч. надали їм право здійснювати первинну реєстрацію прав на об’єкт) навіть без вчинення нотаріальної дії щодо такого майна.

До набуття чинності цим законом нотаріуси були спеціальними суб’єктами реєстрації прав з обмеженими повноваженнями в цій сфері (вони могли реєструвати права лише у разі вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, але були позбавлені права видавати свідоцтва про право власності, тобто не мали права реєструвати первинні права на новий об’єкт)

З початку 2016 року з’явилася низка скандальних справ, пов’язаних із неправомірними діями нотаріусів. Так, у засобах масової інформації компанія «Бунге Україна» заявляла про фіктивну перереєстрацію власності на елеватори у Вінницькій області; прокуратура та  Генеральна прокуратура повідомляли про розкриття злочинної групи в Дніпрі у складі судді, нотаріуса та адвоката, що незаконно заволоділа 32 квартирами на суму більше 77 млн грн

 

2 Скасовано свідоцтва про право власності на нерухоме майно, що раніше видавалися лише Державною реєстраційною службою (далі – ДРС) на новозбудовані та новоутворені об’єкти нерухомості. Сама ДРС розформована як орган реєстрації прав, натомість нотаріуси як державні реєстратори та реєстратори органів місцевого самоврядування діють як окремі посадові особи з рівними правами, в тому числі по реєстрації первинної нерухомості Відсутність єдиного центру реєстрації первинної нерухомості в особі ДРС збільшила ризик появи фейкової нерухомості, дублювання або розщеплення адрес і т.ін., оскільки все залежить від скрупульозності окремо взятого нотаріуса і його бажання вникати в нюанси справи.

У зв’язку з цим відсутність єдиного Реєстру об’єктів нерухомого майна, відмінних від землі, стала великою проблемою. Наприклад, земельні ділянки спочатку реєструються як об’єкти в Державному земельному кадастрі (далі ─ ДЗК) і лише потім ─ у Реєстрі прав. А новий багатоквартирний будинок і права на квартири в цьому будинку реєструються в одному реєстрі одночасно

 

3 Запроваджено екстериторіальність відносин по реєстрації, тобто нотаріус зі Львова вправі реєструвати права на квартиру у Краматорську і навпаки Принцип екстериторіальності реєстрації дуже зручний, але водночас він породжує ризик виникнення рейдерських і шахрайських схем з майном, зумовлює додаткові ризики можливих махінацій, оскільки зменшує поріг ціни для шахраїв: послуги «сірого нотаріуса» в депресивному регіоні коштують в рази, а то і в десятки разів дешевше, ніж послуги того ж нотаріуса в Києві
4 Скасовано будь-які спеціальні бланки (для документів, що підтверджують права), а також обов’язок реєстратора щось підписувати чи ставити печатку. Підтвердженням права власності на нерухомість стала звичайна роздруківка на аркуші А4 інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) Це у рази збільшило ризик підробки документів, які підтверджують права на нерухомість. Адже покупець (набувач прав) одержував лише аркуш паперу формату А4, який міг бути роздрукований на будь-якому принтері – вдома, в офісі, в кафе
5 Мін’юсту та його територіальним органам надали повноваження розглядати скарги на дії державних реєстраторів, складати протоколи про адміністративні порушення та навіть скасовувати записи про реєстрацію права власності на нерухомість Метою запровадження такого механізму був контроль за нотаріусами та державними реєстраторами, проте повноваження Мінюсту скасовувати в адміністративному порядку рішення про реєстрацію права власності на нерухомість є надмірними, оскільки для прийняття такого серйозного рішення бажаним є детальний розгляд всіх обставин справи. А це можливо лише при судовому розгляді
6 Інформація, наявна в Реєстрі прав, стала відкритою як по об’єкту, так і по суб’єктам. Дало аферистам можливість створювати свої бази даних власників нерухомості, торгувати такими базами та використовувати на непорядні цілі

На думку реформаторів, спрощення реєстраційних процедур мало запропонувати громадянам альтернативний вибір, куди звернутися для проведення державної реєстрації: до органу місцевого самоврядування чи до нотаріуса. Це мало мінімізувати корупційні ризики та бюрократію, а також покращити доступність такої послуги. Натомість вони трохи захопились реформами – не врахували низький рівень законослухняності населення та забули про одне з головних завдань держави: дбати про безпеку власників володіти своїм майном. Тож хвилю шахрайства та махінацій, які відбувалися на початку 2016 року, можна було передбачити та запобігти їй.

Перші спроби відкату реформи

Вірогідно, що держава зрозуміла надмірність власного реформаторського запалу і почала ліквідовувати реформаторські новели в певній частині. Так, Постановою КМУ від 23.08.2016 р. № 553 «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України» затверджено «Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Цим порядком запроваджено інформаційну взаємодію Реєстру прав та нового Єдиного реєстру документів, що стосуються будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об’єктів.

Крім того, у зв’язку зі значною кількістю підробок судових рішень, що подавались реєстраторам, Постановою КМУ від 08.09.2016 р. № 594 їм було заборонено виконувати такі рішення стосовно об’єкту нерухомості, якщо вони не внесені в Єдиний державний реєстр судових рішень (далі – ЄДРСР).

Позитивні зміни антирейдерського закону

Розглянемо основні зміни для громадян та суб’єктів господарювання, запроваджені з прийняттям Закону № 1666-VII:

  • введено кримінальну відповідальність держреєстратора (нотаріуса) та посилено відповідальність за підробку документів у сфері реєстрації (ст. 365-2, 358 Кримінального кодексу, термін до 8 років позбавлення волі);
  • збільшено розмір штрафу за порушення при здійсненні реєстраційних дій (до 8500 грн – ст. 166-11, 166-23 Кодексу про адміністративні правопорушення);
  • на реєстратора (нотаріуса) покладено обов’язок самостійно перевіряти наявність пред’явленого йому судового рішення в ЄДРСР, у разі його відсутності зупиняти реєстраційну дію і звертатися до відповідного суду з офіційним запитом;
  • за вчинення незаконних реєстраційних дій нотаріуса можна позбавити права на нотаріальну діяльність (ст. 37¹ Закону № 1952);
  • всі ключі доступу до реєстраційних баз будуть зберігатися тільки на пристроях, а використовувати можна лише «захищений носій особистих ключів», який не можна отримати за дорученням (ст. 5 Закону № 1952);
  • неможливою стала наявність одного об’єкта у двох розділах Реєстру прав (ст. 14 Закону № 1952);
  • для нотаріусів звужується принцип екстериторіальності – він діє у межах області (крім реєстраційних дій, що випливають одне з іншого, наприклад, реєстрація права власності при прийнятті спадщини);
  • збільшено з 30 до 60 днів термін подачі скарги на реєстраційні дії в комісію при Мін’юсті (ст. 37 Закону № 1952);
  • справжність підписів на рішенні уповноваженого органу управління юридичною особою, що подається для держреєстрації змін до відомостей про таку особу (протоколи зборів засновників, статут юридичної особи), має нотаріально засвідчуватися (ст. 15 Закону від 15.05.2003 р. № 755-IV «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань»);
  • нотаріуси отримують доступ (в режимі читання) до реєстрів: Єдиного державного демографічного реєстру, Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, інших реєстрів, які функціонують в системі Міністерства юстиції України.

Оцінка запроваджених змін

Загалом зміни, внесені Законом № 1666, на мою думку, є недостатніми. Наприклад, проект закону містив норми щодо необхідності оформлення Свідоцтва про право власності на нерухомість на бланках суворої звітності, але після доопрацювання цю норму чомусь прибрали. Хоча вона гарантувала би більш високий рівень безпеки для власників майна.

Окрім того, зауважу, важливим чинником, що впливає на негативні результати запроваджуваних реформ у сфері державної реєстрації речових прав, є  їх часті зміни. Наприклад, Закон № 1952 змінювався двічі, а Порядок державної реєстрації речових прав за неповні три роки – аж чотири рази. Це не дає можливості учасникам реєстраційного процесу (громадянам, держреєстраторам та нотаріусам) призвичаїтись до нових правил гри, а українським судам сформувати усталену практику у разі виникнення конфліктних ситуацій у цій сфері.

Віталій Правдюк,
адвокат, партнер юридичної компанії «Бізнес Форс»

Опубліковано у журналі «АгроPRO» №1, 2017

Введіть еmail і ми надсилатимемо Вам ексклюзив від «АгроPRO»

Погода
Погода у Києві

вологість:

тиск:

вітер: